『부동산 다운계약, 징역형 판결』

1. 원심의 양형

​서울중앙지방법원 2016. 11. 4. 선고 2016고합510 판결

「피고인(매도인)을 징역 7년에, 피고인(매수인) 를 징역 4년 6월에, 피고인(중개업자)을 징역 3년에 각 처한다.」

​(1) 매도인이 자신의 건물을 매매하면서 양도소득세 문제로 매매가격이 67억 원임에도 매매가격을 50억 원으로 다운하여 작성하였고, 대출을 받기 위해 세입자들의 보증금 또한 위조하여 금융기관에 제출 함.

​(2) 세입자들의 임대차보증금을 3억7,500만 원이라고 하였으나, 사실은 23억6,300만 원이었음. 따라서 세입자들의 임대차계약서가 위조되었던 것임.

​(3) 대출은 제1금융기관에서 30억 원, 제2금융기관에서 12억 원을 각 대출 받았으나, 그러나, 위의 대출금 가능여부는 세입자들의 보증금 합계를 사실대로 고지했다면 실제로 대출이 될 수 없는 금액임.

​그럼에도 불구하고 위와 같은 방법으로 대출을 실행하여 ‘특정경제범죄가중처벌’법상 사기와 형법 상 ‘사문서위조 및 동 행사죄’로 처단됨.

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2. 항소심의 판단

 

​서울고등법원 2017. 5. 18. 선고 2016노3590 판결

​원심판결을 파기한다.

「피고인(매도인)을 징역 3년에, 피고인(매수인)을 징역 2년 6월에, 피고인(중개업자)를 징역 2년에 각 처한다.」

​3명이 모두 형법의 공동정범에 의해 처단되었습니다. 『참조조문 제30조(공동정범) 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다.』

​형법에서 정범이라고 하면 범죄일부를 나누어 실행했다고 해도 그 범죄 전부에 대해 책임을 져야 하겠습니다.

​공동정범은 범죄를 공동으로 실행한다는 “공동가공의 의사”가 있고, 그 의사가 무엇을 의미하는지 “이해”를 하고 있으면 성립되겠습니다.(대판 1983. 7. 12. 82도180 판결)

​따라서 매도인, 매수인, 중개업자가 실행한 위 대출은 ‘공동정범’이 요구하고 있는 ‘공동가공의 의사’와 ‘의사의 상호연락’이 있었음이 인정된 것이라 하겠습니다.

​항소심에서 양형부당이 인정되어 형량이 낮아졌기는 한데, 추후 금융기관으로부터 불법행위에 의한 손해배상청구를 따로 받을 수 있겠습니다.(금융기관이 문제를 제기하지 않는다면 몰라도)

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3. 위 사안에서 짚어볼 문제

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위와 같은 대출사건은 매도인의 양도소득세 탈세를 위해 이루어진 것이라 하겠습니다. 결국 매수인과 중개업자는 불필요한 사건에 연루되어 버린 것입니다.

​그리고 임대차계약서상 세입자들의 경우, 매도인이 “무상거주사실확인서” 라는 것을 요구할 수 있습니다. 말 그대로 세입자 홍길동은 “무상으로 거주”하고 있다는 것이 될 겁니다.

​만약 세입자가 “무상거주확인서”를 날인해서 건네고 금융기관이 이를 감안해서 대출을 할 경우 세입자는 보호되지 않습니다.

​매도인과 세입자의 “통모”는 선의의 제3자인 금융기관에 무효를 원인으로 대항하지 못하기 때문입니다.

​【참조조문】 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시) ①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. ②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

​한편 다운계약의 경우, 차후에 매수인이 건물을 되팔 때 양도소득세를 감당하기 힘들게 됩니다. 실제67억 원짜리를 50억 원에 매입한 것으로 해서 신고를 하게 되면 매수인이 다시 건물을 되팔 때 시세가 어느 정도 올라가기 때문에 올라간 시세가 더해지게 됩니다.

​그렇게 되면 실제67억인데 50억에 매수했다고 했으니 일정기간이 지나서 시세가 75억 원 정도로 거래가 된다면 양도차익은 25억 원이 되어 버립니다.

​실제거래가격인 67억 원을 신고했다면 차후 거래가격이 75억 원이라고 해도 양도차액은 75억 – 67억 = 8억 원이 되지만, 위와 같이 다운을 한 경우에는 75억 – 50억 = 25억 원이 양도차익이 됩니다.

​한 눈에 봐도 차이의 정도가 어느 정도인지 알 수 있겠고 위 양도차액에 해당하는 세율이 적용된다면 나중에 매수인은 자신이 가담했다는 이유로 문제제기 하기도 곤란한 상황이 발생될 수 있겠습니다.

​저러한 일이 일어나기 때문에 부동산가격은 믿기 어려운 매물이 많습니다.

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