「이행의 착수가 있은 후 계약해제 약정」

「매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.」 는 것이 민법 제565조(해약금) 규정입니다.

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조문을 보게 되면 ​“당사자 간에 다른 약정이 없는 한”, “일방이 이행에 착수할 때까지”, “교부자는 포기, 수령자는 그 배액을 상환” 하면 매매계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

​매매에 있어 통상 총 대금의 10%를 계약금으로 정하게 되는데, 이 10%는 정해진 것이 아니고 정하기 나름이기 때문에 그 이상도 계약금으로 정할 수도 있습니다.

​그런데 교부자가 지급하는 계약금의 성격은 위 해약금 규정에 의할 것이라면 ‘포기’와 ‘배액상환’이면 이후의 문제는 더 이상 없게 될 것입니다.

​그렇다면 계약금은 이행착수 전이면 ‘해약금’의 성질이고, 해약금과는 별개의 위약금으로 하기 위해서는 위약금 약정이 필요하게 되는데 이 규정이 민법 제398조 제④항 “위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.”입니다.

​그 때문에 위약금약정이 있다고 해도 반드시 손해배상액 예정으로 단정되지 않고 ‘추정’될 뿐이고 ‘추정’이 번복되지 않는다면 손해배상액으로 인정될 것입니다.

​그리고 같은 조문 제398조 제②항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있으므로 감액은 법원의 재량이 될 것입니다.

​그렇다면, 위에서 본 계약금이 해약금에 해당되고, 후술한 위약금약정이 손해배상액의 예정이라 해도 이것이 과다할 경우 감액청구도 가능하게 될 것입니다.

​이와 같은 취지로 계약금액이 ​“부당히 과다한 경우”에 해당한다는 대법원 2017. 8. 18, 선고, 2017다221396호 판결이 있습니다.

​매수인인 원고가 2015. 7. 15. 피고로부터 이 사건 임야 2,706㎡를 대금 7억 7,700만 원에 매수하고 계약금 2억 원을 당일과 다음 날에 나누어 지급하였고 잔금 5억 7,700만 원은 보름 후인 2015. 7. 30. 지급하기로 하였습니다.

​그런데 원고는 2015. 7. 31. 피고에게 이 사건 임야의 도로예정지 면적에 관하여 사기 또는 착오가 있으므로 취소한다는 통지를 하였고, 피고도 2015. 8. 24. 원고에게 매매계약을 이행할 것을 서면으로 최고한 다음 원고의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하였습니다.

​위 사안에서 원심은 위 계약금은 손해배상액의 예정으로서, 부당히 과다하므로 감액되어야 한다는 원고의 주장을 배척하였습니다.

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이에 대해 대법원은 「여기서 ‘부당히 과다한 경우’는 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등」

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「모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻한다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다19051 판결, 대법원 2016. 2. 18. 선고 2014다73886 판결)」 라면 원심의 판단을 파기 환송했습니다.

​결국 계약금이 해약금이라고 해도 부당히 과다할 경우에 감액 주장도 가능하게 되겠습니다.

​한편으로 이행의 착수를 했다는 것은 통상 중도금이 지급될 것이고 그러한 경우에 계약금과 중도금을 포기한다면 매수자가 손해가 너무 크게 될 것인데, 위 해약금규정에 본 바와 같이 “당사자 간에 다른 약정”을 중도금에도 적용이 가능하게 될 것입니다.

​즉 매수인이 중도금을 지급한 상태인 ‘이행의 착수’행위를 전제로, 지급한 전체 금액 중에 일부포기를 하고 계약을 해제키로 하는 “다른 약정”을 할 수 있다는 것이 됩니다.

​이를 테면, 계약금과 중도금 중에 한 가지를 포기하고 해제한다는 약정도 가능하다는 것입니다.

​분설해 보면, 제16조(계약금과 해제권 유보) 매수인은 제12조에 따라 매도인에게 지급한 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환함으로써 언제든지 이 계약을 해제할 수 있다.

​단, 당사자 일방이 이 계약상 의무이행을 개시한 후에 해제할 경우 각 당사자는 위 계약금의 포기와 배액상환을 제외하고, 이미 이행한 부분은 계약 체결 당시의 상태로 원상회복하여야 한다.

​위 단서가 계약금만 포기 또는 배액상환으로 한정하고 나머지 이행한 부분은 원상회복의무로 약정한 것이므로 결론에 있어 위 해약금 규정만 적용되게 될 것입니다.

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