「임대차 계약 합의 해지가 필요한 경우」

임대차는 건물, 기계, 공장, 창고, 토지 등 여러 형태가 있겠습니다. 일반적인 경우로는 부동산 임대가 가장 흔한 경우라 할 것인데, 임대차를 종료할 경우 차후 분쟁이 발생할 수 있는 점을 파악해서 해지 합의서를 작성해야 하는 경우도 있지만 보통은 지나치게 됩니다.

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간단한 경우는 구두 합의만으로도 별문제가 없을 것이지만, 임대차 대상이 규모가 있다든지 하는 경우에는 임대 기간 동안 임차인의 비용으로 시설을 한 경우 필요비나 유익비가 문제 될 수 있겠습니다.

​계약을 합의 해지는 것도 '해지+계약'에 해당이 되기 때문에 '새로운 계약'이 되겠습니다.

​임대차 계약을 체결하고 잔금을 지급하지 못할 사정이 생겨 '계약 해지'를 할 경우 당사자가 해지를 합의하면 '해지 계약'이 성립하고 당초 임대차 계약의 효력은 소멸되는 것이고, '해지 계약'에서 약정한 내용에 따르게 될 것입니다.

​그런 관계로 최초 계약 내용의 효력을 주장하지 못하게 되는 것입니다.

​우리 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다 274270호 판결의 설시 이유와 같이 『계약의 합의해지는 계속적 채권채무관계에서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이다』

​위 판결의 판시를 보더라도, 합의해지는 기존의 채권채무를 소멸키로 하는 새로운 계약이라는 것을 알 수 있겠습니다.

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【임대차 계약 합의해 지서】

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임대인(이하, 갑이라 함)과 임차인(이하, 을이라 함)은 서울 강남구 강남동 1-1 소재 '네 래미안' 빌라 101동 405호에 관하여 2018. 4. 25. 자로 체결된 주택 임대차를 다음과 같이 합의 해지한다.

​제1조 (계약의 해지) 위 주택의 임대차 계약은 2020. 4. 25. 자로 해지되고 모든 효력은 상실한다.

제2조 (임차목적물 반환) '을'은 '해지일' 오후 2시까지 '임차목적물'을 제4조에서 정한 싱크대와 욕실 변기를 제외하고 '임대차 계약'에 따른 임대 개시일 당시의 상태로 원상회복하여 '갑'에게 명도하고 퇴거한다.

​제3조 (보증금 반환) '갑'은 '을'이제2조에 따라 '임차목적물'을 명도함과 동시에 '을'에게 임대보증금 2억 원을 반환한다. 단, 해지일까지 '을'이 임대차 계약에서 정한 차임을 연체하거나 기타 임대차 계약에 정한 사항을 위반하여 '갑'에게 손해가 있는 경우에는 그 상당액을 공제하고 반환한다.

​제4조 (유익비) '을'은 '을'의 비용으로 설치한 위 임차목적물의 싱크대와 욕실 변기를 해지일에 본 합의해 지서 작성일 현재의 상태대로 '갑'에게 인도하고 '갑'은 그 인도와 상환으로 설치비용 상당액인 금 120만 원을 유익비로 '을'에게 지급한다.

​제5조 (중개 수수료) 신규 임차인에 대한 중개 수수료는 '갑'이 지급키로 한다.

​(기타) 상가, 토지, 공장, 창고 등 목적물과 맞는 사항

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