충청남도 전지역 - 도시지역 내 지구단위계획 수립지침

- 공동주택건설 부문 -

제1장 총 칙

 제1절 지침의 의의

  1-1-1. 이 지침은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하 “법”이라 한다) 제49조부터 제52조 및 국토교통부 ‘지구단위계획수립지침’의 규정에 관한 세부적인 수립지침을 정하여 지구단위계획 제도의 원활한 운영을 도모하는데 있다.

  1-1-2. 시장․군수는 지구단위계획과 관련하여 ‘법’, 국토교통부 ‘지구단위계획 수립지침’ 및 ‘충청남도 도시지역 내 지구단위계획 수립지침’ 내에서 시군의 지역여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.

  1-1-3. 지역실정 또는 당해 구역여건 등으로 인하여 지침의 세부내용 중 일부에 대하여 그대로 적용하는 것이 불합리한 경우에는 법령의 범위안에서 그 사유를 명백히 밝히고 다르게 적용할 수 있다.

  1-1-4. 본 수립지침 적용에 공동주택 사업계획승인권자와 주택건설사업자(시행자 등)간 이견이 있을 경우 지침의 범위 안에서 상호 협의하여 이를 명확히 하고 적용할 수 있다.

 

 제2절 법적 근거

  1-2-1. 이 지침의 제정은 법 제49조제2항의 규정에 따라 제정된 국토교통부 ‘지구단위계획수립지침’ 1-1-2 규정에 근거한다.

 

 제3절 적용지역

  1-3-1. 이 지침은 충청남도 전체에 적용하며 천안시, 아산시 지역과 공주시, 보령시, 서산시, 논산시, 계룡시, 당진시, 금산군, 부여군, 서천군, 청양군, 홍성군, 예산군, 태안군 지역을 구분하여 적용한다.

 

 제4절 적용범위

  1-4-1. 이 지침은 충청남도의 도시지역 내 공동주택의 지구단위계획 수립기준으로 적용한다.

  1-4-2. 이 지침은 다음 각 호의 공동주택건설을 위한 도시지역 내 지구단위계획에 적용하며 해당 사업의 지정권자(또는 사업계획승인권자, 실시계획승인권자)는 이 지침을 공동주택건설사업에 적용해야한다. 이때 의제 협의에 따라 도시관리계획이 결정되는 사업은 지구단위계획 결정권자와 협의하여 적용하여야 한다. (단, 사업의 지정권자, 승인권자가 도지사, 대도시시장, 시장·군수인 사업에 한하며, 국토교통부장관 등 중앙행정기관의 장이 사업의 지정권자, 승인권자일경우에는 지침 적용을 협의하여 정할 수 있다.)

   (1) 법 제49조에 따른 지구단위계획

   (2) ‘도시개발법’ 제17조에 따른 도시개발사업에 관한 실시계획에 포함되는 지구단위계획

   (3) ‘택지개발촉진법’ 제9조제2항에 따른 택지개발사업에 관한 실시계획에 포함되는 지구단위계획 또는 준공 후 5년이 경과된 지구단위계획

   (4) ‘주택법’ 제19조제1항제5호에 따른 사업계획 승인시 의제되는 지구단위계획

   (5) ‘도시 및 주거환경정비법’ 제9조에 따른 정비계획수립 시 포함되는 지구단위계획

   (6) ‘산업입지 및 개발에 관한 법률’ 제2조제8호에 따른 산업단지의 실시계획에 포함되는 공동주택에 대한 지구단위계획

  1-4-3. 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 ‘법’ 및 국토교통부 훈령의 ‘지구단위계획수립지침’에서 정하는 바에 따른다.

 

 제5절 용어의 정의

  1-5-1. 공동주택이란 건축법 시행령 별표1의 2호 가항(아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택)을 말한다.

  1-5-2. 도시지역이란 법 제36조에 따른 용도지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역을 말한다.

  1-5-3. 기준용적률이란 지구단위계획구역에서 시군 조례 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률을 말한다.

  1-5-4. 인센티브란 지역건설산업분야 기여 등 별도 항목으로 정한 사항을 적용(이행)할 경우 기준용적률에 추가되는 용적률을 말한다.  

  1-5-5. 공공시설등이란 법 제2조제6호의 기반시설, 법 제2조제13호의 공공시설, ‘공공주택특별법’제2조제1호가목에 따른 공공임대주택, ‘건축법’ 시행령 별표1제2호라목에 따른 기숙사를 말한다.

  1-5-6. 공익사업이란 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제4조에 따른 사업을 말한다.

  1-5-7. 허용용적률이란 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률(지역건설산업활성화 등)과 기준용적률을 합산한 용적률로 당해 용도지역(용도지역이 변경될 경우 변경전 용도지역을 말한다)의 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

  1-5-8. 상한용적률이란 건축주가 대지면적의 일부를 공원․광장․도로․하천 등(이하 공공시설등이라 한다)의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우(기부채납의 경우에 한한다)에 추가로 부여되는 용적률을 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

  1-5-9. 공동주택 사업계획승인권자란 ‘주택법’ 제15조에 따른 공동주택건설사업의 사업계획 승인권한이 있는 자를 말한다.

  1-5-10. 지구단위계획 결정권자란 법 제29조의 도시군관리계획의 결정권자에 관한 사항 중 지구단위계획의 결정권한이 있는 자를 말한다.

  1-5-11. 도급, 하도급이란 ‘건설산업기본법’에 따른 건설공사, ‘전기공사업법’에 따른 전기공사, ‘정보통신공사업법’에 따른 정보통신공사, ‘소방시설공사업법’에 따른 소방시설공사에서 이뤄지는 공사계약을 말한다.

  1-5-12. 외주비란 공동주택건설사업 중 원도급사에서 직접 시공 또는 수행하지 아니하고 전문공사(건설산업기본법 제2조제6호), 전기공사, 정보통신공사, 소방시설공사와 그 밖에 공사(용역)에 도급(하도급)하는 비용을 말한다.

  1-5-13. 충남지역에 등록(본사)된 건설업체란 공동주택건설사업 착공 3개월 전부터 관련법에 따라 본사를 충청남도에 둔 업체를 말한다.

 

 

 

 

 

 

제2장 용적률에 관한 사항

 제1절 일반사항

  2-1-1. 지구단위계획 수립을 통한 용도지역의 변경은 종 세분을 포함하여 원칙적으로 1단계까지만 상향 조정을 허용한다. 다만, 용도지역 변경의 타당성 및 사유와 주변여건 등을 구체적으로 분석․제시하여 쾌적한 주거환경에 지장이 없다고 도시계획위원회에서 인정하는 경우 상향할 수 있다.

  2-1-2. 지구단위계획을 통해 용도지역을 상향할 경우 종상향된 부지 면적의 10～20% 이상을 공공시설등 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 기부채납하여야 하며, 2단계를 초과하여 용도지역을 상향할 때는 도시계획위원회에서 별도의 기부채납비율을 정한다.

 

< (예시) 용도지역 상향에 따른 기부채납 비율 >

   

변경 기준	일반주거지역			준주거지역
	제1종	제2종	제3종
제1종일반주거지역	-	10퍼센트이상	20퍼센트이상	-
제2종일반주거지역	-	-	10퍼센트이상	20퍼센트이상
제3종일반주거지역	-	-	-	10퍼센트이상

.

 

  2-1-3. 도시개발, 산업단지개발, 택지개발 등을 위해 해당 법률에 따라 도시관리계획 의제 등으로 용도지역이 변경(상향)되는 경우에는 2-1-2의 기준을 적용하지 아니한다. 다만, 개발사업으로 인한 최초 용도지역 결정 이후 획지별 이뤄지는 용도지역 상향은 2-1-2 기준을 적용하며 개발사업 시 기부채납한 기존 공공시설등은 상한용적률에 포함하지 아니한다.

  2-1-4. 기존 도시지역 내 용도지역 변경이 있는 경우 당초 용도지역의 조례상 용적률을 적용하여 기준용적률을 산정한다.

  2-1-5. 둘 이상의 용도지역이 포함되어 있는 경우 법 제84조에 따라 각각의 용도지역 면적에 대한 가중 평균치를 적용하여 기준용적률을 산정하도록 한다.

  2-1-6. 도시개발, 택지개발, 산업단지 개발사업 등의 계획인구 산정 시 조례상 용적률의 90% 이하를 적용한다.

  2-1-7. 용적률의 산정은 백분율 소수점 둘째 자리까지 하되, 소수점 셋째 자리에서 절사한다.

 

 제2절 기준용적률

  2-2-1. 기준용적률은 시․군 조례에 규정된 용적률에 따라 아래와 같이 차등하여 적용한다.

 

  [천안시, 아산시 지역]

   (1) 조례상 용적률이 200% 이하의 경우 기준용적률은 조례 기준의 90%로 한다.

   (2) 조례상 용적률이 200% 초과 300% 이하의 경우 기준용적률은 조례 기준의 85%로 한다.

   (3) 조례상 용적률이 300% 초과의 경우 기준용적률은 조례 기준의 80%로 한다.

 

  [공주시, 보령시, 서산시, 논산시, 계룡시, 당진시, 금산군, 부여군, 서천군, 청양군, 홍성군, 예산군, 태안군 지역]

   (1) 조례상 용적률이 200% 이하의 경우 기준용적률은 조례 기준의 95%로 한다.

   (2) 조례상 용적률이 200% 초과 300% 이하의 경우 기준용적률은 조례 기준의 90%로 한다.

   (3) 조례상 용적률이 300% 초과의 경우 기준용적률은 조례 기준의 85%로 한다.

 

 제3절 허용용적률

  [천안시, 아산시 지역]

  2-3-1. 허용용적률은 기준용적률에 다음 각 목에 의하여 제공되는 용적률 완화한 값(기준 용적률의 20% 범위)을 더한 용적률로, 완화하는 용적률은 다음 각 호의 기준범위 내에서 항목별 세부 인센티브【별표】기준과 같이 적용하되 조례상 용적률을 초과할 수 없다.

   (1) 단지내 주·부 통경축을 확보하여 개방감이 확보된 경우 기준용적률의 1.2% 범위 내 적용할 수 있다.

   (2) 건축물을 다양한 형태로 구상하여 층고 변화를 주어 주요 조망점에서 양호한 스카이라인을 형성하는 경우 기준용적률의 1.2% 범위 내에서 적용할 수 있다. (단, 건축위원회에서 인정하는 경우에 한한다)

   (3) 주차장을 관련기준 이상으로 확보하고 설치 주차면수에 임산부 전용주차면 2% 이상 확보하는 경우 기준용적률의 2.0% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (4) 입주민에게 다양한 편의시설과 노인여가복지시설, 영유아 보육서비스를 제공하기 위해 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 주민공동시설의 의무설치기준을 초과하는 면적에 주민공동시설(경로당, 어린이집,다함께돌봄센터, 공동육아나눔터에 한함) 또는 실내 커뮤니티 시설을 설치하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 1.0% 범위 내에서 적용할 수 있다.(실내 커뮤니티 시설 종류는 공동주택 사업계획승인권자와 협의하여 정할 수 있다)

 

   (5) 지역건설산업(종합건설업 등) 활성화를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록(본사)된 건설업체가 공동주택건설사업을 도급하거나 충남지역에 등록(본사)된 건설업체와 공동도급하는 경우 그 비율에 따라 3% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (6) 지역건설산업 활성화(전문건설업)를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록(본사)된 업체에게 하도급하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 5% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (7) 지역건설산업 활성화(전기·소방·전기통신공사업)를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록(본사)된 업체에게 도급하거나 하도급하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 1.5% 범위 내에서 적용할 수 있다. 단, 관련법에 따라 분리발주한 경우에 한하여 실적을 인정한다.

   (8) 지역건설산업 활성화(설계용역업)를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록된 설계용역업체(건축, 토목, 환경 등)가 도급한 경우나 충남지역 설계용역 업체와 (공동)도급 등을 하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 1.5% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (9) 건설자재분야 활성화를 위하여 충남지역에서 생산 또는 판매되는 건설자재를 사용하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 2.0% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (10) 건설장비 활성화를 위하여 충남지역 내 건설장비를 사용하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 1.6% 범위 내에서 적용할 수 있다.

 

  [공주시, 보령시, 서산시, 논산시, 계룡시, 당진시, 금산군, 부여군, 서천군, 청양군, 홍성군, 예산군, 태안군 지역]

  2-3-2. 허용용적률은 기준용적률에 다음 각 목에 의하여 제공되는 용적률 완화한 값(기준 용적률의 15% 범위)을 더한 용적률로, 완화하는 용적률은 다음 각호의 기준범위 내에서 항목별 세부 인센티브【별표】기준과 같이 적용하되 조례상 용적률을 초과할 수 없다.

   (1) 단지내 주·부 통경축을 확보하여 개방감이 확보된 경우 기준용적률의 0.8% 범위 내 적용할 수 있다.

   (2) 건축물을 다양한 형태로 구상하여 층고 변화를 주어 주요 조망점에서 양호한 스카이라인을 형성하는 경우 기준용적률의 0.8% 범위 내에서 적용할 수 있다. (단, 건축위원회에서 인정하는 경우에 한한다)

   (3) 주차장을 관련기준 이상으로 확보하고 설치 주차면수에 임산부 전용주차면 2% 이상 확보하는 경우 기준용적률의 1.5% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (4) 입주민에게 다양한 편의시설과 노인여가복지시설, 영유아 보육서비스를 제공하기 위해 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 주민공동시설의 의무설치기준을 초과하는 면적에 주민공동시설(경로당, 어린이집, 다함께돌봄센터, 공동육아나눔터에 한함) 또는 실내 커뮤니티 시설을 설치하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 0.8% 범위 내에서 적용할 수 있다.(실내 커뮤니티 시설 종류는 공동주택 사업계획승인권자와 협의하여 정할 수 있다)

 

   (5) 지역건설산업(종합건설업 등) 활성화를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록(본사)된 건설업체가 공동주택건설사업을 도급하거나 충남지역에 등록(본사)된 건설업체와 공동도급하는 경우 그 비율에 따라 2% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (6) 지역건설산업 활성화(전문건설업)를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록(본사)된 업체에게 하도급하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 4% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (7) 지역건설산업 활성화(전기·소방·전기통신공사업)를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록(본사)된 업체에게 도급하거나 하도급하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 1.5% 범위 내에서 적용할 수 있다. 단, 관련법에 따라 분리발주한 경우에 한하여 실적을 인정한다.

   (8) 지역건설산업 활성화(설계용역업)를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록된 설계용역업체(건축, 토목, 환경 등)가 도급한 경우나 충남지역 설계용역 업체와 (공동)도급 등을 하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 1.5% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (9) 건설자재분야 활성화를 위하여 충남지역에서 생산 또는 판매되는 건설자재를 사용하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 1.2% 범위 내에서 적용할 수 있다.

   (10) 건설장비 활성화를 위하여 충남지역 내 건설장비를 사용하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 0.9% 범위 내에서 적용할 수 있다.

[공통적용 사항]

  2-3-3. 주택건설사업자는 인센티브를 부여받고자 할 때 인센티브 항목별 적용기준을 고려하고 실행가능한 근거자료(하도급 이행계획서 등<별지 1,2,3호서식>)를 작성하여 당해 공동주택 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다. 이때 공동주택 사업계획승인권자는 제출된 근거자료의 이행가능여부 등 적정성을 검토하고 도급(하도급) 계약서, 건설자재 및 건설장비 사용계획서 등을 건축 착공 전까지 제출하는 조건(미 제출시 착공신고 미 수리 조건)으로 인센티브를 부여할 수 있다.

  2-3-4. 주택건설사업자는 공동주택 사업계획승인권자에게 인센티브 이행현황을 공정률(25%,50%,75%,90%,100%)에 따라 제출하여야 한다.

 

  2-3-5. 공동주택 사업계획승인권자는 부여한 용적률 인센티브 항목이 계획대로 이행되지 아니할 경우 인센티브를 환원하여야 한다.

   (1) 인센티브 환원은 미이행된 인센티브를 세대수로 환산하고 분양가액(세대 유형이 2가지 이상인 경우 평균가액 적용)에서 세대별 공동주택건설비용을 제외하여 환원금액을 산출하며 현금 또는 현물(공동주택)로 납부한다. 준공 시 분양완료 여부는 고려하지 아니한다.(공동주택건설비용 인정에 관한 사항은 공동주택 사업계획승인권자가 별도로 정한다)

   (2) 환원 금액의 증빙방법과 시기 등에 대하여는 해당 공동주택 사업계획승인권자와 주택건설사업자간 협의하여 정한다.

   (3) 환원 금액은 특별회계 등을 설치하여 운영할 수 있으며, 장기미집행 도시계획시설 해소, 주민편의를 위한 기반시설 확충 등을 위해 사용하여야 한다.

   (4) 환원으로 받은 공동주택은 주거취약계층, 저소득 다자녀가구, 공익사업으로 철거되는 주택의 영세가옥주 등을 위한 임대주택으로 사용할 수 있으며 구체적인 사항에 관해서는 공동주택 사업계획승인권자가 별도로 정한다.

 

 제4절 상한용적률

  2-4-1. 상한용적률은 허용용적률에 공공시설등의 기부채납에 의한 용적률 완화를 더한 용적률로 다음과 같이 산정한다. 이때 상한용적률은 용도지역 변경이 없는 경우 조례상 용적률의 120%(상위 용도지역의 조례상 용적률을 초과할 수 없다), 용도지역이 상향되는 경우 변경되는 용도지역의 조례상 용적률을 초과할 수 없으며 허용용적률 인센티브량의 100분의 30을 의무적으로 계획하여야 한다.

 

   (1) 상한용적률 = 허용용적률 × (1 + 1.3 × 공공시설부지로 제공하는 면적  ÷ 공공시설부지 제공후의 대지면적)

    - 기반시설을 설치하여 기부채납하는 경우에는 기반시설 설치비용을 토지면적으로 환산한다. 기반시설 설치비용 산정방법은 ‘충청남도 도시계획조례’ 제6조에 따른다.

    - 공동주택건설사업 부지내 공공시설이 충분한 것으로 인정될 때에는 법 제52조의2에 따라 인접구역에 공공시설 등을 설치하는 비용으로 갈음할 수 있다.

   (2) 법 제65조제2항에 따라 용도가 폐지되는 공공시설을 무상으로 양수받은 경우에는 공공시설 부지로 제공하는 면적에서 그 양수받은 부지면적을 빼고 산정한다.

 

      < (예시) 용도지역 변경이 수반되는 천안·아산시의 경우 >

 

용도지역 변경		용적률
당초	변경	기준용적률	허용용적률	상한용적률
제1종일반주거	제2종일반주거	180%이하	200.0%이하	250%이하
제2종일반주거	제3종일반주거	212.5%이하	250.0%이하	300%이하
제3종일반주거	준주거	255%이하	300.0%이하	400%이하

       ※ 조례상 용적률 가정(제1종일반 200%, 제2종일반 250%, 제3종일반 300%, 준주거 400%)하고 허용용적률 인센티브 100% 만족시 산출 예시임

 

 

 

제3장 공공시설등에 관한 계획

  3-1-1. 도시군기본계획 및 도시군관리계획의 내용을 구체화하여 시설별 현황 분석, 수요 추정, 입지 검토를 비롯하여 구체적 사업시행계획을 수립하여야 한다.

  3-1-2. 공공시설등 원칙적으로 당해 구역내 확보하여야 한다. 다만, 구역내의 공공시설등이 ‘도시․군계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙’(이하 “시설기준 규칙“이라 한다.) 등에서 정한 공공시설등 설치비율을 초과하는 경우 주변 지역 개발과 연계하여 공공시설등의 효율적 배치와 주변지역 주민이용 편의 등을 위하여 인접 지역에 대체 확보할 수 있다.

  3-1-3. 인구수용계획에 따른 학교시설의 경우 관할교육청과 협의하여 반영하고, 그 입지는 ‘시설기준 규칙’에 따른다.

  3-1-4. 공원은 이용에 편의를 도모할 수 있도록 구역 내 이용권 중심에 배치한다. 다만, 주변 개발계획 및 인접 주민의 이용권 등과 연계하여 배치가 필요한 경우에는 그러하지 아니한다.

  3-1-5. 주차장계획은 지구외곽 또는 자투리 토지 등에 계획하는 것을 지양하고 이용권 및 주민편의 등을 종합적으로 고려하여 계획한다.

  3-1-6. 접근이 어려운 자투리땅에 설치하는 공원, 교통량이 적은 도로의 개설․확장 등 공공의 편익에 기여가 적거나 사업부지 이용자만을 위한 시설이라 판단될 경우 인센티브를 적용하지 않을 수 있다. 다만, 도시계획위원회 심의를 거쳐 인센티브 산정면적을 조정하여 적용할 수 있다.

 

 

 

부 칙

1. (시행일) 이 지침은 공고일로부터 6개월이 되는 다음날부터 시행한다.

2. (적용례) 이 지침은 시행일 이전 개발계획, 정비계획이 기수립된 사업이나 승인절차가 진행중인 사업에는 적용하지 아니하고 신규 승인신청하는 사업부터 적용한다.

3. (다른 지침의 폐지) 종전의 ‘충청남도 공동주택 건설에 관한 지구단위계획(용적률) 수립기준(2014.10.16. 공고)’은 폐지한다.