경매 집행 - 인도청구권(인도명령) 집행 개시할때 조사 및 확인하여야 할 사항

부동산 인도명령이란?

경매물건 낙찰 후 법원이 채무자 등 현 점유자에게 발하는 명령으로

법원경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 이르는 말이다. 2002년 민사집행법 시행으로 생긴 제도로, 이 제도 시행 이전에는 무조건 명도소송(明渡訴訟, 부동산 점유를 넘겨달라는 소송)을 통해서만 부동산 인도가 가능했다. 명도소송은 인도명령 대상이 아닌 세입자 등으로부터 점유를 돌려받으려 하거나, 대금 지급 후 6개월이 지난 후에 인도명령 대상자에게 제기하는 소송을 말한다.

부동산 인도명령은 낙찰자가 별도의 명도소송 없이도 강제집행 권원을 확보할 수 있도록 해, 명도소송에 비해 빠르게 부동산을 명도받을 수 있다는 장점을 가지고 있다. 하지만 인도명령을 받기 위해서는 낙찰자가 대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔금완납증명서를 첨부해 해당 법원에 신청해야 하며, 만일 이 기간이 경과하게 되면 명도소송을 통해 집행해야 한다.

이러한 인도명령 결정은 신청 접수 후 통상 1주일 이내 내려지게 되고, 법원은 ‘인도명령 대상자’에게 ‘인도명령결정문’을 송달하게 된다. 낙찰자는 이 ‘인도명령결정문’과 상대방에게 송달됐다는 ‘송달증명원’을 가지고 관할법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행신청을 하면 된다.

집행관이 부동산 인도청구권의 집행을 개시할 때 집행권원에 표시된 채무자가 목적물을 점유하는지를 판단하기 위하여 조사·확인하여야 할 사항은?

 

【판결요지】

[1] 부동산 인도청구권의 집행은 직접 부동산에 대한 채무자의 점유를 빼앗아 채권자에게 그 점유를 취득하게 하는 직접강제 방법에 의하여 진행하므로(민사집행법 제258조 제1항), 집행의 대상자는 집행권원에 표시된 채무자 본인이고, 목적물을 제3자가 점유하고 있는 경우에는 민사집행법 제258조에 의한 인도 집행을 할 수 없다.

따라서 집행기관으로서 집행관은 부동산 인도 집행을 개시함에 있어 집행권원에 표시된 채무자가 목적물을 점유하는지를 스스로 조사·판단하여야 한다. 이때 집행관은 그 개연성을 인정할 수 있는 외관과 징표에 의하여서만 판단할 수 있을 뿐이고 실질적 조사권은 없더라도, 집행관이 집행권원 등 관련 자료를 조사하면 쉽게 그 점유관계를 판단할 수 있는 경우 이를 조사·판단하여야 한다.

한편 점유사실을 인정하거나 점유자가 누구인지 판단함에 있어서 주민등록표 등본이나 사업자등록증은 중요한 자료이지만 유일한 자료는 아니다. 집행관은 이러한 자료뿐만 아니라 실제의 점유상황과 그 밖의 사정 등을 종합적으로 살펴 점유사실의 인정 내지 점유자를 특정하여야 한다. 특히 영업장 등의 점유자를 판단함에 있어서는 사업자등록증, 간판, 상호, 영수증, 기타 영업장 내의 부착물이나 집기, 각종 우편물, 납세고지서 등으로 점유자를 확인하고, 이를 통하여도 채무자의 점유를 확인할 수 없는 경우에 이르러야 집행불능으로 처리할 수 있다.

 

[대법원 2022. 6. 30., 자, 2022그505, 결정]