“임대차계약서가 여러 장일 때 인정된 계약서”

위 사건에서 임대차계약서가 총4장이 나왔습니다. 그중에 어느 계약서를 인정할 것인가의 문제였습니다.

사건의 쟁점은 이렇습니다. “원고(임차인)가 피고(임대인)와 상가에 관한 기존 임대차계약 내용을 변경하면서 임차보증금 액수는 같지만 임차면적, 임대차기간(5년/8년), 월차임, 특약사항의 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 차례로 작성”하였다는 것입니다.

 

그러므로 계약내용은 단일 법률관계이고, 복수의 내용이 없습니다. 만약 복수의 내용이 있었고 각 내용마다 각기 다른 약정이 존재한다면 문제될 사안은 아닐 것입니다.

따라서 단일문제에 대해 4장의 계약서가 존재하는 데 이럴 때 어느 계약서를 기준으로 판단해야 하느냐 인데, 대법원 판결은 마지막 계약서를 인정해야 한다는 입장입니다.

판시사항을 살펴보면, ㉮ 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우 당사자가 그러한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다.

㉯ 그러나 여러 개의 계약서에 따른 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 “각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분”에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적이다. 고 판시하고 있습니다.

위 ㉮항에 나타난 “우열관계를 명확하게 정하고 있다면” 이 부분이 당사자가 “어떤 계약서대로 약정하고 나머지를 폐기하였는지를 명확히 했더라면” 으로 이해되는 부분입니다.

즉, 뒤에 작성한 계약이 있다면 처음 작성한 것은 특약으로 폐기하던지 효력을 무효로 했어야 할 문제가 되겠습니다.

또 ㉯ 항의 판시에 보면, “각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분”은 양립이 가능한 내용이라면 각각의 계약이 된다는 것입니다.

그러므로 위 판시시항을 연결해 보면, 첫째 최초 작성한 계약서의 내용을 변경하였다면, 변경한 내용은 신계약이 우선한다는 약정이 필요하고,

둘째, 내용에 있어 서로 다른 내용의 약정이라면 문제될 사안은 아니게 된다는 것입니다.

그러나 보증금과 관련해서는 임차인은 반드시 계약서를 보관해야 합니다. 왜냐하면 경매 시에 우선순위가 보장되는 문제가 있습니다.

이를테면, 2020. 2. 1일 보증금 5,000만원으로 정하고 2021. 2. 1. 보증금을 2,000만원을 증액하였다면, 이 기간 사이에 다른 세입자가 입주를 할 경우, 첫 번째 보증금5,000만원은 다른 세입자보다 앞서게 되므로 이 차이가 나게 됩니다.

다른 관점에서 정리해 보면, 임대갱신의 경우 계약내용에 변경이 있다면 기존의 계약서 하단에 추가로 적던지,

아니면 변경된 내용에 따른 것만 새로이 작성하면 되고, 보증금 금액까지 날짜변경이 있게 하면 차후 이것이 불리하게 작용할 수 있겠습니다.