주택법 → 전매행위 → 교란행위 → 무효 → 징역

분양권 전매제도

 

청약통장을 가지고 분양권을 얻은 사람이 입주 전에 입주할 권리를 다른 사람에게 파는 것을 말한다. 부득이 분양권 전매가 필요한 사람들도 있으나 한참 부동산 투기 열풍이 불 당시, 분양권 전매제도를 투기의 수단으로 악용하는 경우가 많았다. 따라서 정부에서는 부동산 시장의 안정을 위해 분양권 전매제한이라는 규제를 만들어 투기과열지구의 부동산 전매를 금지했다.

또한 분양권 전매제도는 분양절차에 따라 청약, 당첨된 경우에만 적용되기 때문에 미분양 아파트는 분양권 전매 제도에 해당되지 않는다.

 

미등기 전매 [ 未登記轉買 , 未登記轉賣 ]

 

부동산거래에서 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 되파는 행위로 세금 포탈 방법 중의 하나이다. 만약 A-B-C 사이에 특정 부동산을 사고파는 거래가 차례로 이루어졌다면 B는 A로부터 C로 바로 소유권이 이전한 것처럼 위장하는 것을 말한다. 최근에 등장한 관인계약서 제도는 이를 막기 위해서이다.

미등기 전매의 법률용어는 중간 생략 등기.

 

주택법에는 ‘전매행위’를 금지하면서 전매금지기간을 정하게 되는데, 이 기간은 지역에 따라 다르게 규정할 수 있습니다. 전매의 대상은 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말합니다.

위와 같은 전매금지 규정을 위반하는 것은 공급질서 교란으로 처단하게 됩니다.(법 제65조)

위의 법제 65조의 교란행위에는 1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위, 2. 제56조에 따른 입주자저축 증서, 3. 제80조에 따른 주택상환사채 등(이하 생략)

“증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ 저당의 경우는 제외한다. 이하 이조에서 같다)”

“또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ유인물ㆍ전화ㆍ 인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.”

이외 형태가 약간은 다른 규정이 있지만 예시된 규정을 보면 일반적인 경우로서 쉽게 이해가 되는 부분들입니다.

그렇다면 위 전매금지기간에 전매를 했고 이것이 불법을 구성할 경우 페널티 조항도 있을 것인데 위 전매 위반에 대해 법은 기본 페널티 ‘3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금’을 선사하고 있습니다.

또 위와 같은 기본 페널티 + 프리미엄 페널티를 얻어서 “위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금”으로 정중히 파탄 내 드립니다.

이상에 본 처벌은 차치하고 사법상 효력은 어떻게 되는가 인데 대전지법 2018. 5. 9. 선고 2017 가합 104228 판결에서 설시한 바와 같이 ‘무효’라는 것입니다.

『최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 1년 동안 전매가 금지되는 아파트에 관하여 입주자 모집을 하여 을이 입주자로 선정되었는데,』

『갑 회사와 아파트 분양계약을 체결한 후 전매금지기간 중 병과 수분양권 양도계약을 체결한 사안에서, 위 수분양권 양도계약은 강행규정인 구 주택법 제41조의 2 제1항 제2호에 반하여 전매금지기간 중에 체결된 것이므로 무효』

아울러 『효력 규정이 아닌 단속규정에 불과하다고 볼 여지가 없는 것은 아니나(생략), 아래와 같은 사정들을 종합하면 위 규정은 전매금지기간 내에 체결된 전매 계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정에 해당한다고 봄이 타당하다.』

여기서 끝이 아니고 전매로 지급한 프리미엄은 어떻게 되는가에 대한 판시를 보면,

『전매계약의 효력을 부정하면 프리미엄 명목으로 지급한 돈의 반환 문제가 발생하는데』

『전매금지기간 중 전매계약의 중개를 업으로 하는 자들의 중개를 통해 전매계약을 체결한 경우에는 전매계약이 여러 차례 체결되더라도 계약에 관여한 자들의 인적사항을 알 수 없도록 하는 경우가 많아 매도인의 인적사항을 확인할 방법이 없어 사실상 부당이득 반환청구권을 행사할 수 없는 문제가 발생할 수 있다.』

『그러나 이와 같은 위험은 전매계약을 체결하는 자가 스스로 초래한 것이므로 보호할 가치가 상당히 낮다고 볼 수 있다.』라는 판시 이유를 보더라도

전매한 자가 누군지 알 수 있는 경우는 변론으로 하더라도 전매자를 모를 경우 ‘사실상 부당이득 반환청구권을 행사할 수 없는 문제가 발생’한다는 것이므로 결국 지급한 돈을 못 돌려받게 될 수도 있겠습니다.

그리고 전매 알선과 이를 목적으로 한 광고도 역시 교란의 외연에 포함시키고 있습니다.