중개대상물 확인ㆍ설명서상 계약갱신요구권 개정 관련 경과

 

 

【중개대상물 확인ㆍ설명서상 계약갱신요구권 개정 관련 경과】

 

□「공인중개사법 시행규칙」 일부개정령안 입법예고(2020.10.23.~2020.12.02.)

계약갱신 요구권 행사여부	[ ] 첨부(행사확인) [ ] 첨부(불행사확인) [ ] 미첨부(확인불가)
	현재 임대차기간		계약갱신 시 임대차기간

 

- 국토교통부는「주택임대차보호법」개정에 따른 계약갱신요구권 행사 여부와 관련하여 공인중개사로 하여금 임차인의 계약갱신 여부를 확인하고 매수인에게 설명을 하도록 함.

 

□「공인중개사법 시행규칙」일부개정령안의 문제점

 

- 계약갱신요구권의 행사 여부는 제3자인 공인중개사가 객관적인 자료에 의하여 확인할 수 없는 사항이며, 이는 매도인(임대인)과 임차인에게 일일이 확인하여야 할 사항으로 실무상 곤란한 일임.

 

- 또한 계약갱신요구권 행사여부는 임차인의 주관적 사정이며 변심에 의한 행사 여부의 변경 등 법률관계가 유동적이 될 수밖에 없는 사항에 대해 공인중개사가 전적으로 책임지고 설명 내지 상담을 해줄 수 없는 사항임.

 

□ 협회의 대응

 

- 국토교통부 방문(부동산산업과, 주택정책과 2020.10.27.)

∘ 국토교통부에 협회 의견 제시

∘ 계약갱신요구권의 제1차적인 주체는 매도인(임대인)이며 공인중개사가 확인이 어려운 사항을 중개대상물 확인·설명서에 작성하도록 하여 공인중개사가 책임지는 것은 협회로서는 절대 수용 불가하다는 의견 개진함.

∘ 「주택임대차보호법」상의 문제는 주택임대차보호법령 내에서 해결을 하는 것이 바람직하고,「주택임대차보호법」의 보완을 통해 매도인(임대인)이 매수인에게 설명·고지하는 것이 바람직하다는 의견 제시함.

 

- 국토교통부 토지정책관 면담(2020.11.04. 2020.11.18. 2020.12.16.)

∘ 협회 의견 제시

 

 

- 국토교통부 방문(부동산산업과, 2020.12.03.)

∘ 입법예고 종료 후 국토교통부를 방문하여 협회(안)을 제시함.

∘ 매도인(임대인)이 확인서류를 작성하여 공인중개사에게 제출하고 공인중개사는 이를 바탕으로 매수인에게 설명 및 확인하여 첨부하도록 함.

∘ 국회 및 더불어민주당사 앞 릴레이 시위(2020.11.01. ~ 2020.12.01.)

∘ 국토교통부 앞 릴레이 시위(2020.10.26. ~ 2020.12.03.)

 

□「공인중개사법 시행규칙」일부개정령 공포(2021.01.12.)

 

- 「공인중개사법 시행규칙」일부개정령 공포(2021.01.12.) 및 시행(2021.02.13.)

 

 

∘ 협회 의견 반영

∘ 매도인(임대인)이 확인서류를 작성하여 공인중개사에게 제출하고 공인중개사는 이를 근거로 계약갱신요구권 행사 여부를 매수인에게 설명하도록 함.

∘ 계약갱신요구권 행사 여부 확인서 서식 배포 예정임(2021.01.12.).

 

※ 계약갱신요구권 행사 여부 확인서는 법정 서식은 아니므로 일정 부분 개별 사정에 맞게 수정은 가능하나, 계약갱신요구권에 대한 사항은 반드시 매도인(임대인)이 확인하여 기재하도록 하여야 합니다(국토교통부와 협의가 된 사안이니 가능하면 서식대로 따라주시기 바랍니다).

 

※ 중개대상물 확인·설명서 작성요령

권리관계의 “계약갱신요구권 행사여부”는 대상물건이 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 주택으로서 임차인이 있는 경우 매도인(임대인)으로부터 계약갱신요구권 행사 여부에 관한 사항을 확인할수 있는 서류를 받으면 “확인”에 √로 표시하여 해당 서류를 첨부하고, 연락이 안되는 등 서류를 받지 못한 경우 “미확인”에 √로 표시합니다.

이 경우 「주택임대차보호법」에 따른 임대인과 임차인의 권리ㆍ의무사항을 매수인에게 설명하고 확인된 경우 매도인(임대인)이 제출한 확인서를 중개대상물 확인·설명서에 첨부해야 합니다.