상가, 주택임대차 - 묵시적 갱신 기간

주택임대차에는 계약갱신 관련하여 묵시의 갱신 규정이 있는데, 묵시의 갱신은 쌍방이 계약기간 종료시점에 아무 말이 없으면 종전과 동일한 내용으로 임대차한 것으로 인정하게 되는 것을 말하겠습니다.

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계약의 당사자가 계약기간이 만료되는데도 아무 말이 없다면 종전 계약조건 대로 쭉 가는 것이 맞을 겁니다.

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한쪽이 무슨 말이라도 있어야 되는데 아무런 말이 없다면, 아무런 조건변경도 없게 되는 것이고 그렇다면 종전 조건을 인정할 필요가 있다는 것이 되겠습니다.

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이렇게 묵시의 갱신이 생기게 되면 계약기간을 어떻게 처리할 것인가 라는 문제가 있을 것인데 주택임대차보호법 제6조의 ②항에는 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.” 고 규정하고 있습니다.

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이에 대해 임대인의 권리로는 같은 조 제③항에서 “2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.” 라는 것으로 대응할 수 있게 하고 있습니다.

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가령, 주택을 임차해서 도박장으로 사용했다고 한다면 묵시의 갱신은 인정 되지 않게 될 것입니다.

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그런데 같은 법 제6조의2에서는 “같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.” 로 규정되어 있습니다.

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즉 주택임대차보호법의 묵시의 갱신은 임차인에게는 유리하게 임대인에게는 불리하게 규정되어 있다는 것을 알 수 있습니다만, 그러나 임대인은 위와 같이 3개월의 기간에 다른 임차인을 충분히 구할 수 있다는 사정을 감안한 입법이라 할 수 있겠습니다.

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환언하면, 묵시의 갱신이 되게 인정해 놓고 언제든지 ‘나가라’ 라고 할 수 있다면 ‘묵시의 갱신’ 제도의 취지가 몰각될 수밖에 없을 것이기 때문에 보장기간을 2년으로 인정하되 임차인은 해지 통보를 할 수 있고 이 통보가 임대인에게 도달되고 난 후 3개월이면 해지효력이 발생한다는 것으로 이해되겠습니다.

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요즘 같은 분위기에 임차인 구하기가 그리 쉽지 않을 겁니다. 주택이든, 점포든 마땅한 임차인 구하기가 만만한 상황은 아닐 겁니다.

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과거 20년 전쯤에 도심지 외곽에 ‘가든’이 많았습니다. ‘가든’ 형태의 음식점이 생긴 주된 이유가 도심지의 찌든 공기가 주된 원인이었고 주말이면 이 찌든 도심지를 벗어나 맑은 공기와 물이 흐르는 곳을 찾아 갔지만 지금은 도심지 공기가 상당히 좋아 지고 있고 ‘패밀리식당’이 지하철을 중심으로 생겨나고 있습니다.

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그래서 중심지 주변 외곽의 점포는 임차인이 점점 줄어들게 되는 현상이 발생하고 있습니다. 갈수록 임차인 구하기가 어렵게 될 것으로 전망하고 있습니다.

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묵시의 갱신이 있었다면 임대차기간은 2년이라는 대법원 2002. 9. 24., 선고, 2002다41633, 판결이 있습니다.

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「원심이 같은 취지에서, 이 사건 임대차는 묵시적으로 갱신된 뒤 2년의 임대차기간이 만료되지 아니하였고, 임대인인 원고가 위 임대차기간의 만료 이전에 이 사건 임대차계약의 해지통고를 하였다고 하더라도,

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그 효력이 없다는 이유로 원고의 피고들에 대한 명도청구를 모두 배척한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 법리오해 등의 잘못이 없다. 따라서 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.」

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판시한 바와 같이 묵시의 갱신이 있고 나면 임대인은 2년 이내에는 계약해지를 하지 못한다는 판결입니다. 물론, 위 판결은 절대적인 것은 아니고, 임차인의 중대한 위반으로 인해 해지사유가 있다면 가능은 하겠습니다.