＂매매잔금 미지급 시 계약이 자동 해제된다는 특약＂

매도인 甲과 매수인 乙이 부동산매매계약을 체결하면서 乙이 잔금일자에 잔금을 지급하지 못하면 매매계약을 해제한다는 특약을 정했을 경우에도 매도인 甲은 자신의 이행을 제공해야 한다는 판결로,

​

​

​

대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결

​

1. 판결요지

​

①부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도

​

②특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로

​

③매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고

​

④매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.

​

​

2. 상고이유의 사실관계

​

㉮ 이 사건 부동산 매매계약의 잔대금 지급기일인 1996. 4. 30.까지 잔대금을 지급하지 않아 그 지급기일을 같은 해 5. 13.까지 연기하여 주면서 그 때까지 잔대금을 지급하지 않으면 별도의 통지 없이 매매계약이 해제되는 것으로 하기로 약정하였는데,

​

㉯ 원고가 결국 같은 해 5. 13.까지 잔대금 지급채무를 불이행함으로써 이 사건 매매계약은 적법히 해제되었다는 피고의 주장에 대하여,

​

㉰ 원고가 연기된 지급기일까지 잔대금을 피고에게 지급하지 못한 사실은 인정되나, 이 사건 부동산 매매에 관하여 원고가 피고로부터 부동산매도용 인감증명서, 등기권리증, 위임장 등 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 제공받음이 없이,

​

㉱ 위 잔대금을 같은 해 5. 13.까지 무조건적으로 지급하기로 약정하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로 원고의 잔대금 지급의무와 피고의 소유권이전 등기서류의 제공의무는 서로 동시이행의 관계에 있다고 할 것인데,

​

㉲ 피고 제출의 전 증거에 의하더라도 피고는 당초의 잔대금 지급기일인 같은 해 4. 30.에는 위와 같은 서류를 전혀 준비하지 않았고,

​

㉴ 그 후 다시 정한 잔대금 지급기일인 같은 해 5. 13.에도 매수인란이 공란으로 된 자신의 인감증명서와 주민등록등본만을 준비하고 있었을 뿐 달리 원고에게 부동산의 소유권이전등기절차를 이행할 서류들을 준비하고 있었음을 인정할 증거가 없으므로, 라는 것입니다.

​

위 사건에서 나타난 바와 같이 잔금을 지급하지 않을 시에 자동으로 계약이 해제된다는 특약을 정했다고 해도 그 특약만으로는 안 되고, 매도인이 이행의 제공을 해야 한다는 판결입니다.

​

그리고 제공을 하면서 인감증명서의 매수인란을 공란으로 제공한 것이라면 그것으로 제공한 것으로 볼 수 없다는 점도 상고기각 사유로 본 판결입니다.

​

그런데 위 판결요지 ④항을 보면 “매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면” 라는 부분은 약정 기한이 지나 채무이행을 못해도 ‘이행지체’에 빠진 것이 아닌 경우가 있을 수 있다는 사안입니다.

​

위와 같은 사안은 3면 관계에서 발생할 수 있겠네요. 가령, 甲과 乙이 매매를 한 뒤 乙도 자신의 주택을 丙에게 매도하면서, 丙으로부터 대금을 받아 甲에게 잔금을 지급키로 약정했다면 丙의 과실로 乙이 잔금지급을 못한 경우에 이행지체라고 할 수 없겠네요.

​

위 판례가 3면 관계였습니다. 상고이유에 보면 “원고가 매매계약시부터 이 사건 부동산을 매수하여 제3자에게 전매한다고 하여왔기 때문에” 부분이 있고,

​

“원고가 제3자에게 전매하려는 목적하에 직접 제3자 명의로 소유권이전등기절차를 마치려 하였다고 하더라도 매수인란이 공란으로 된 위 인감증명서만으로는 어느 누구 명의이든지 간에 소유권이전등기절차를 마치는 것이 불가능하므로 위와 같은 서류만으로는 이행의 제공을 하였다고 보기 어렵다.” 는 판례입니다.

​

정리해 보면, 잔금을 지급치 못할 경우 자동해제한다는 특약이 있어도 매도인은 자신의 이행을 제공해야 하고 그로 인해 매수인이 이행지체에 빠진 뒤라야 해제할 수 있고, 인감증명서의 매수인란을 공란으로 해서 교부하는 것은 '이행을 제공'한 것으로 보기 어렵다.

​