『권리금회수방해 손해배상청구 사건』

상가임대차보호법 제10조의4에는 임대인이 임차인의 권리금회수기회를 방해한 경우 손해배상을 해야 한다고 규정하고 있습니다.

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【관련조문】 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

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다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

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1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

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2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

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3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

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4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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위 권리금회수를 방해했다는 것이 인정되어 임대인에게 손해배상책임을 인정한 판결이 있습니다.

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대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결

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사안을 보면, 임차인이 신규임차인을 주선했는데 임대인이 ‘자신의 아들이 직접운영’할 것이라며 신규임차인의 주선을 거절하였고 그 후 임차인은 신규임차인 물색을 중단하고 점포를 인도하였습니다.

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판결의 요지는, 임대인이 “아들이 점포를 직접 운영할 것이다.” 라는 이 말이 신규임차인을 주선하더라도 신규임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 확정적인 의사를 표시한 것이라고 보고 이것이 계약거절의 정당한 사유가 되지 않는다는 것입니다.

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그리고, 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 『임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.』

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사실관계로는, 임차인이 커피숍을 운영하던 중 신규임차인과 권리금6,000만 원에 양도·양수한다는 계약을 했는데 ‘직접 운영’한다는 이유로 이를 거절하였고 그 후 실제 ‘직접 운영’하였습니다.

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위와 같은 사건의 실체를 유추해 보면, 임대인이 욕심을 내서 커피숍을 직접 운영하기 위해 임차인을 내 보낸 것으로 유추해 볼 수 있습니다.

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설시이유 중에, 『임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단』 해야 한다는 부분이 이를 뒷받침해 주는 부분으로 보입니다.

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1심과 2심에서는 임차인이 패소했는데 패소이유로는 임차인이 신규임차인을 주선했어야 하는데 주선하지 않았다는 것입니다.

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그러나 대법원은 위와 같이 ‘직접 운영’한다고 한 것이 확정적인 거절의 의사를 표시한 것이므로 임차인이 더 이상 신규임차인을 주선할 필요가 없었던 것으로,보고 여러 사실을 종합해서 임대차종료 시점에 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해한 것이 맞다고 본 판결로 사료됩니다.

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