【임차권등기명령제도】

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

​

 

위 조항은 주택임대차가 종료된 후 보증금을 받지 않고 집을 비우거나 주민등록을 이전하더라도 ‘임차권등기명령’을 하게 되면 주택이 경매되더라도 이미 취득한 기존의 우선변제권이 유지된다는 것입니다.

​예를 들면 甲의 주택을 乙이 임차하면서 대항력(주택인도 + 주민등록)을 취득했다면 임대차 종료 시에 임차권명령등기를 하고 퇴거해도 종전 대항력이 상실하지 않는다는 것입니다.

​같은 조문의 제⑤항과 단서에서 이에 대한 내용이 확인됩니다.

​⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.

​다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

​그런데 위 단서에 보면 ‘임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우’ 에 인정이 되기 때문에 ‘임차권등기 이전에 대항력이나 우선변제권이 상실될 경우’에는 해당이 없게 됩니다.

​위의 ① 甲 주택을 임차한 임차인 乙이 임대차가 종료되고 보증금을 받지 못한 상태에서 주민등록을 남겨둔 채 이사(퇴거=점유상실)를 가게 되었는데 ② 후에 새로운 임차인 丙이 임대차계약을 체결하고 주택인도와 주민등록전입신고를 마쳤고 ③ 그리고는 乙이 ‘임차권등기명령’을 신청하게 되었습니다.

​위 상태에서 甲의 주택이 경매진행이 되었고 乙과 丙 모두 배당신청을 하였는데 배당표는 乙이 보증금2,000만 원 중 못 받은 보증금500만 원, 丙이 자신의 보증금2,000만 원 중 1,500만 원으로 배당표가 작성되었습니다.

​그런데 배당이의신청기간에 丙이 날짜를 착각해서 배당이의신청일에 출석을 못 했고 乙이 자신의 배당금500만 원을 배당을 받았습니다.

​진행과정을 보면 乙은 위 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ⑤항의 단서에 해당이 되지 않게 ‘임차권등기명령’을 하기는 했는데 퇴거한 후에 했으니 반대로 한 셈이 되었습니다.

​그리고 乙은 주민등록법 제16조(거주지의 이동) ① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다. 는 규정을 위반하여 이사한 곳에 전입신고도 안했습니다.

​사안은 집주인이 丙과 재임대하면서 보증금2,000만 원을 받아 乙에게 1,500만 원을 돌려주고 500만 원을 돌려주지 않자 뒤늦게 ‘임차권등기’를 한 것임.(경매는 乙이 신청함.)

​현재 丙이 乙을 상대로 500만 원을 반환해 달라는 소송을 진행 중입니다. 요약하면 '임차권등기명령'을 먼저하고 퇴거, 전출을 하면 대항력과 우선변제권을 유지 받을 수 있다는 것입니다.

​