자금출처조사

최근 부동산 투기를 잡겠다는 명목으로 자금출처 조사가 빈번하게 일어납니다. 국토부에서는 법 개정을 통해서 주택 구입자금에 대해 매우 자세하게 기재하도록 하겠다고 발표하고 이제 시행됩니다. 아마도 이 구입자금 내역에 대해서는 자금출처 조사라는 과정이 따라오지 않을까 쉽게 예상이 됩니다.

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자금출처 조사란 재산 취득과 관련해 그 대금의 출처를 따져 보겠다는 조사입니다. 예를 들어 누군가가 10억원의 주택을 구입했을 때, 무슨 돈으로 샀는지 확인해서 만약 출처를 알 수 없는 돈으로 샀다면 이를 소득의 탈루나 증여로 보아 내지 않은 세금을 부과하겠다는 의미입니다.

​기본적으로 자금 출처 조사는 서면조사와 실지조사로 나누어 지고, 취득한 재산의 규모에 따라서 세무서에서 진행할지 지방국세청에서 조사할지 결정됩니다. 이 과정은 임의대로 조사하는 것이 아니라 세법에 정한 바에 따라 조사가 착수하게 됩니다. 이 근거법은 상속세 및 증여세법 제45조에 있습니다.

​상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) ① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다. ② 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다. ③ 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명(疏明)이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다. ④ 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제3조에 따라 실명이 확인된 계좌 또는 외국의 관계 법령에 따라 이와 유사한 방법으로 실명이 확인된 계좌에 보유하고 있는 재산은 명의자가 그 재산을 취득한 것으로 추정하여 제1항을 적용한다.

​위의 법령을 살펴보면, 자금출처 조사는 누구나 대상자로 선정하는 것이 아닙니다. 일단, 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력을 취득하기 어렵다고 인정되는 경우에 조사에 착수됩니다. 그렇다면 자금 출처 조사에 있어서 가장 중요한 요소는 재산을 취득할 능력이 되느냐 하는 부분입니다.

​법에서 일컫는 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 중에서 가장 중요한 요소는 '소득'이라고 할 수 있습니다. 즉, 어떤 재산을 취득하기에 충분한 소득이 있다면 이는 증여로 추정될 여지가 적어진다고 할 수 있습니다. 그러나 만약 그 소득이 국세청에 신고되지 않은 소득이라면, 이는 소득세의 탈루로 보아 세금이 부과될 것입니다. 다시 말해 한 개인이 가지고 있어야 할 재산의 규모, 소득으로 벌었거나 증여 받았거나 하는 등의 이론적인 재산에 따라서 자금출처조사 여부는 결정될 가능성이 높습니다.

​많은 경우에 부모님이, 혹은 조부모님이 얼마를 사실상 증여했다고 할 때, 많은 사람들이 자금출처 조사를 두려워합니다만, 실제로 주의해야 하는 시점은 증여를 받은 그 때가 아니라 바로 어떤 재산을 취득하는 그 때가 문제가 되는 시점입니다.

​예를 들어보겠습니다. 실제 필자에게 문의하는 많은 사람들 중에 몇 년 전에 부모님으로부터 전세자금을 지원받았다가 몇 년 후에 주택을 구입하면서 자금출처로 '전세금'을 꼽는 경우를 봤습니다. 그러나 실제 이 전세금 자체는 자금출처로서 그다지 충분한 역할을 하지 못한다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 전세금의 출처가 본인의 소득 등에서 출발한 것이 아니라 부모님 등의 지원으로부터 출발했기 때문입니다. 그러나 이러한 부분을 이해하지 못하고 자금출처가 확실하다고 생각하면서 고가의 주택을 덜커덕 사버린다면 자금출처 입장에서는 매우 불리한 상황에 놓이게 되는 것입니다. 그러니, 자금출처를 고민하고 있다면 우선 신고된 내 소득 또는 증여세를 납부한 증여금액이 얼마였는지부터 살펴보아야 합니다.

​이때 주의할 것은 부부 간의 경우에 배우자의 소득과 나의 소득은 다르다는 것입니다. 가끔 부부 간에 사이가 너무 좋아서 배우자의 소득을 자신의 소득이라고 착각하는 경우가 있습니다. 그러나 재산을 취득함에 있어서 부부는 엄연히 다른 사이입니다. 민법에서는 일상 생활비에 대해 일상 가사 대리권을 행사할 수 있지만, 그 범위를 넘어서면 인정해 주지 않습니다. 따라서 부동산과 같이 규모가 상당한 재산에 대해서는 이같은 생각은 금물입니다.

​사실, 자금출처 조사의 핵심은 조사를 받지 않는 것입니다. 살다 보면, 꼬리표가 없는 돈들이 있기 마련입니다. 더불어 어떨 때는 내가 했음에도 알 수 없는 돈들이 상당히 있는 경우가 상당합니다. 따라서 자금출처 조사를 받게 되면 어쩔 수 없이 설명할 수 없는 부분이 나오기 마련입니다. 따라서 재원을 충분히 고민해 놓지 않고 출발하게 되면 상당한 위험이 있다고 생각됩니다. 고가의 재산을 사기 전에 미리 자신의 소득에 대해서도 고민해 보아서 애초에 문제가 발생하지 않도록 하시기 바랍니다.

​부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사