부동산 경매 투자 - 돈 되는 ‘아파트 상가’ 경매로 골라볼까?

아파트 상가, 낙찰가율 60~80%로 인기

가정주부 L씨는 얼마 전 서울 북부지법에서 입찰에 부쳐진 서울 동대문구 장안동에 있는 K아파트 내 1층 실면적 60㎡(18평), 대지 16㎡의 단지 내 상가를 낙찰 받았다. 감정가 2억4000만원에서 3회 유찰 후 1억2288만원에서 입찰에 부쳐졌다가 1억6814만원(70%)에 낙찰 받은 것. 14층 주상복합아파트 상가 중 1층으로 현재는 근린상가로 운영 중이었다. 주변은 아파트 외에도 상업·업무시설의 배후세대가 넉넉해 충분한 영업력이 예상되는 알짜 상가이다.

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자영업을 하는 O씨는 수원지법에서 입찰에 부쳐진 수원시 영통구 영통동 D주상복합 상가 내 1층 48㎡를 낙찰 받았다. 감정가 2억2300만원에서 2회 유찰한 후 1억927만원에 입찰에 부쳐졌다가 감정가의 65%인 1억4690만원에 낙찰 받았다. 36층 주상복합 건물의 1층인 이 상가는 아파트 출입구변에 위치해 단지 내 고객은 물론 지하철역 유동고객까지 확보할 수 있는 목 좋은 상가를 낙찰 받았다. 낙찰 후 1달 만에 보증금 3000만원에 매월 60만원의 고정수익을 얻고 있다.

단지 내 상가 경매물건은 1~2억 원 안팎의 적은 금액으로 낙찰 받을 수 있다. 아파트 등 주거시설 경매보다 입찰경쟁률이 낮고 낙찰가율도 70~80%에 불과해 경매시장의 틈새상품으로 꼽힌다. 단지 상가를 싸게 낙찰 받아 주변 임대가에 맞춰 세를 주거나 가족들의 노동력으로 직접 상가를 운영할 수 있어 일석이조다. 실업인구가 늘어나 경매시장에서 외면당하던 단지 내 상가의 인기도 활기를 되찾고 있다.

서울·수도권에서 매월 100여건 정도의 단지 내 상가가 경매에 부쳐진다. 낙찰가율은 근린상가보다 높은 편이지만 통상 낙찰가율 80%를 밑돌아 한동안 경매시장에서 큰 관심을 끌지 못하는 상품이었다. 보통 1회 이상 유찰된 후 4∼5명이 입찰에 참여하고 있어 입찰 경쟁률이 높은 편은 아니다.

아직은 경매시장이 아파트와 같은 주거용 상품 위주로 형성되고 있으나 실업자가 늘고 신규 창업 바람이 불면서 단지 안 상가에 대한 매력이 높아지고 있다. 1000가구가 넘는 단지 내 1층 33~66㎡ 규모의 배후 가구가 많은 상가는 인기가 높다. 2층 이상 상가는 60∼70%대의 낙찰가율을 보여 최초 분양가 대비 60%대 가격대에 낙찰되는 등 경매시장의 틈새종목으로 꼽힌다.

창업과 임대사업용으로 적합

경매를 통해 단지 내 상가를 낙찰 받으면 시세 대비 15~30% 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 따라서 임대사업용 또는 순수창업용 상가를 찾는 수요자들은 취득원가를 크게 낮춘 선에서 매입이 가능, 큰 이익을 볼 수 있다.

또 아파트 세대와 함께 배후에 주택이 밀집된 상가는 권리금이 형성돼 있어 경매를 통해 낙찰 받으면 웃돈 없이 싸게 매입할 수 있어 일석이조다. 단지 내 상가의 업종 규제가 대폭 완화돼 입점 가능업종이 다양해졌다. 주거환경을 해치는 단란주점, 안마시술소 등 일부 업종만 제외될 뿐 노래방, PC방 등 대부분의 근린생활 시설까지 확대돼 몇 천 만 원대로 경매투자가 가능하다.

요즘 단지 내 상가를 통한 생계형 창업이 늘고 있는 추세로 임대사업용으로도 적합하다. 특히 대단지의 1층 상가는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고 투자성이 커 낙찰 후 시세 차익도 남길 수 있다. 기존 단지 내 상가에 입점한 상가임차인은 주로 소액임차인이 많아 낙찰 후 명도가 손쉬운 게 통례이다. 낙찰 후 보증금 전액이나 일부를 변제 받으므로 권리관계도 투명하고, 단순명료한 편이다.

최소 500가구 이상 1층 상가 유리

단지 내 상가 경매 투자의 핵심은 배후 세대수에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 최소한 500가구의 배후 가구가 있어야 영업력이 안정될 뿐 아니라 투자성이 있다. 1000가구가 넘는 경우 높은 수익을 기대할 수 있다. 1∼2층의 저층 상가라야 안전한 투자 대상이다. 상층부 상가일수록 영업력이 떨어진다. 상층부일수록 임대는 물론 고객확보에 불리하다. 2∼3층 상가는 학원, 클리닉 등의 업종이 유리하다.

경매에 부쳐지는 상가공급 물량이 지속적으로 늘고 있는 추세이므로 입찰 전 매물비교 분석에 치중하고 최소 5개 이상 상가를 검토, 비교분석해 우량물건을 고르는 전략을 세워야 한다. 외관 상 아무리 괜찮은 상가라도 최소 1~2회 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 매물을 중심으로 입찰전략을 세우는 것이 유리하다.

아파트 외에 주택을 끼고 있어 영업력이 양호한 상가의 경우 입찰경쟁률이 치열해 낙찰가가 치솟는 경우가 많다. 그러나 수도권, 택지지구 내 상가, 비인기지역의 경우 입찰경쟁률이 덜 치열하면서 값싸고 수월하게 낙찰 받을 수 있다. 되도록 경매물건에 대한 검색을 외곽지역까지 넓히고 다양한 매물을 입찰 전 살필 필요가 있다.

가구수 대비 상가비율 낮아야

경매에 나온 단지 내 상가 중에는 배후 가구수에 비해 상가의 비율이 지나치게 높은 경우가 있다. 배후 단지 규모와 비교 상가면적이 적정한지를 따져봐야 한다. 통상 상가전체 면적을 배후 아파트가구수로 나눈 면적이 약 1.7㎡(0.5평) 정도면 적정수준이다. 상가 세입자 중 고액의 시설비를 들여 입주한 경우 명도저항이 심해 낙찰 후에도 애를 먹는 경우가 있다. 입찰 전 반드시 세입자를 만나 재계약 또는 이주 여부도 확인하는 것이 필요하다.

간혹 경매에 부쳐진 상가 중에는 영업력이 떨어지거나, 그 지역이 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제가 있을 여지가 있다. 입찰 전 충분한 상권 및 입지조사를 통해 상가의 미래가치와 함께 앞으로의 활용 가능성이 있는지를 따져봐야 한다. 건축된 지 오래된 상가 중에는 고객 유출로 슬럼화가 진행돼 영업력이 크게 떨어지는 상가가 많다. 주변에 대형 상가가 많이 생겨 상가 이용고객이 줄어들거나 그럴 가능성이 있다면 투자성을 기대하기 어렵다.

겉이 번듯한 상가이고 수회 유찰돼 경매시장에 값싸게 나왔다 하더라도 최대한 값싸게 낙찰 받아야 투자성을 높일 수 있다. 건축된 지 오래된 아파트단지 내 상가에 있는 경매물건은 고객 유출로 슬럼화돼 상권이 크게 떨어지는 경우가 많다. 대형 유통센터가 많이 생겨 단지 내 상가 이용고객이 줄어들기 때문이다. 따라서 되도록 안정적 수요가 있는 상가를 골라야 투자이익을 보장받을 수 있다.

 

다음 네이버 칼럼니스트 - 윤재호 교수

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