부동산 공매 - 온라인 공매 '온비드'에 알짜 부동산 많다

경매보다 덜 알려져 ‘고수익’ 기대

캠코 공매가 알짜 재테크 수단으로 각광받고 있다. 최근 경매에 비해 널리 알려지지 않은 공매를 통해 고수익을 올리는 사례가 늘고 있기 때문이다. 경매는 부동산을 싼값에 살 수 있어 인기지만 이미 대중화되어 응찰자나 전문가, 컨설팅 업체가 늘어서 이제 ‘레드오션’ 시장이라는 평가를 받은 지 오래다. 반면 공매는 경매처럼 부동산을 싸게 매입할 수 있으면서도 상대적으로 덜 알려져 있고 안정성·접근성이 높다는 것이 투자의 장점으로 꼽힌다.

공매는 공공기관이 법적으로 처리해야하는 물건을 일반인 대상으로 입찰에 부쳐 최고가를
써낸 매수인에게 매각을 결정하는 거래방식이다. 공매의 주체는 한국자산관리공사(KAMCO)가 맡고 있으며 부동산 공매에는 압류부동산, 유입부동산, 수탁부동산, 국유재산 4가지 종류가 있다. 특히 2000년 이후 인터넷 공매 사이트인 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 물건 검색부터 입찰, 보증금 납부까지 전 과정을 편리하게 처리할 수 있게 됐다.

법원 경매는 경매 법정에서 입찰에 부쳐지지만 온비드 공매는 인터넷 입찰이 원칙이다. 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 24시간 입찰참여가 가능해 경매에 소요되는 입찰 참여 비용을 줄일 수 있다. 또 감정가격이 매주 10%씩 저감돼 입찰에 부쳐지기 때문에 재입찰 기간이 짧고 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 장점이 있다. 경매보다 공매가 입찰 경쟁이 떨어지는 이유는 투자자들이 아직까지 인터넷 입찰에 익숙하지 않은 탓이 크다.

공매는 일정 기간 불특정 다수가 참여하는 공개경쟁 입찰에서 최저매각 예정가 이상, 최고가격을 써내면 물건을 낙찰 받는 방식이다. 인터넷 공매시스템인 온비드에서 언제 어디서나 '원스톱' 서비스가 가능하다. 스마트폰 애플리케이션인 ‘스마트 온비드’를 내려 받아 모바일로도 공매에 참여할 수 있다. 준정부 기관인 한국자산관리공사(캠코)에서 운영하는 사이트라 믿을 수 있다는 점도 온비드 공매 투자의 매력이다.

공매는 여러 면에서 법원 경매와 비슷한 점이 많다. 입찰이라는 공개 매각 방식에서 가장 비싼 값을 부른 사람에게 우선 구입권을 준다는 점, 만약 매각 당일 매수자가 나오지 않으면 다음 차수로 기회를 넘기되 이때는 가격을 강제로 떨어뜨려 다시 입찰을 연다는 것은 일반 법원 경매 절차와 똑같다. 경매는 1회 유찰될 경우 20~30%씩 가격이 저감되지만 공매는 1회 유찰 시 10%씩 저감되는 점이 다르다.

경매와 또 다른 차이점을 꼽는다면 경매는 금융권, 개인이 채권 부실화를 우려해 법원에 강제 매각을 요청하는 것이라면 공매는 국세청 등 공공기관이 한국자산관리공사에게 매각 대행을 맡긴다는 것이 다른 점이다. 이런 이유로 공매시장 분위기는 늘 부동산 경매와 비슷한 모습을 보여 왔다. 경기 불황으로 부동산 경매에 투자자가 몰리면 어김없이 공매에도 사람들로 북적인다.

부동산이 주 입찰 대상인 경매와 달리 공매는 부동산 이외에 다양한 물건이 입찰된다. 공매 대상으로 아파트, 오피스텔, 토지 뿐 아니라 골프회원권, 미술품, 학교·도서관 매점운영권, 공영주차장 사업권 등도 입찰된다. 최근 경기 불황의 여파로 압류재산이 증가해 공매 물건 수가 크게 늘어 꽤 주목할 만한 물건이 눈에 많이 띈다. 더불어 정부의 세수 확대 정책으로 인해 체납자에 대한 압류가 늘어나는 탓에 앞으로 공매에 도전해 볼 좋은 기회다.

숨겨진 함정 많아 입찰 전 정보수집 필수

온비드 공매 입찰 방법은 우선 온비드 회원으로 가입하고 공인인증서를 등록한다. 물건 검색은 물건 종류별, 지역별, 가격대별, 의뢰기관별, 테마별 등 다양한 형태로 선별이 가능하다. 감정평가서에는 해당 물건의 가치, 위치, 용도, 현재 상태 등 기본정보가 수록돼 있어 내가 찾는 물건인지를 판단하는 데 기본적인 자료가 된다. 그 다음에 현장에 가서 서류상 정보와 같은지 확인하고 온비드에서 정해놓은 입찰 기간에 응찰하면 된다.

응찰할 때는 입찰금액의 10%를 내야 하기 때문에 미리 보증금을 준비해둬야 한다. 낙찰이 되면 7일 이내에 나머지 입찰금액의 90%를 납부해야 한다. 납부 기간 안에 대금을 납부하지 못하면 10일의 기간을 더 준다. 이때까지도 대금을 납부하지 않으면 낙찰이 취소되고 물건은 유찰된다. 물론 응찰할 때 낸 보증금은 돌려받을 수 없다. 대금을 완납하면 캠코로부터 관련 서류를 받아 물건을 등기하면 모든 절차가 완료된다.

평소 오피스텔 공매 투자에 관심을 가졌던 정윤석 씨(53세)는 온비드 사이트에서 공매를 통해 20%가 넘는 시세차익을 냈다. 정씨는 지난 해 말 온비드 사이트를 통해 수원시 인계동에 위치한 H오피스텔 171㎡를 발견했다. 감정평가 금액은 2억1800만원이었으나 3회 유찰해 최저가가 1억5260만원으로 감정가에서 30%까지 떨어진 상태였다. 인터넷 입찰을 통해 6명을 제치고 정씨가 1억6813만원을 써내 최고가 매수인으로 결정됐다.

정씨는 낙찰 잔금을 납부하고 바로 명도에 나섰다. 공매 오피스텔에는 2000만원에 월 70만원의 세입자 1명이 전입신고를 마치고 거주하고 있었다. 세입자는 소액임차인으로써 한국자산관리공사에 보증금 배분을 신청해 올해 초 2000만원 전액을 받고 바로 오피스텔을 넘겨줬다. 시세 2억2000만원보다 5000만원 넘게 싸게 낙찰 받은 후 올 2월부터 인근 사업자에게 보증금 1000만원, 월 80만원에 세를 줘 고정적인 월세 수익을 얻고 있다.

공매 투자에는 숨겨진 함정도 많아 유의해야 한다. 인터넷을 통해 캠코가 권리관계를 조사해 주지만 숨어 있는 권리·물건 상 하자 여부를 찾아내는 건 투자자의 몫이다. 등기부등본 내 권리분석은 투자자 본인이 스스로 철저히 확인해야 한다. 또 공매는 입찰 진행 중에 취소되는 경우가 많아 주의해야 한다. 압류재산의 경우 수백 만 원의 세금을 내지 않아 강제 처분되는 탓에 체납자가 공매 진행 중에 세금을 납부하면 바로 매각이 취소될 수 있다.

온비드 사이트를 통해 공매 물건에 입찰하려면 매각 기관마다 대금납부 조건이 다르고 계약조건도 다르기 때문에 입찰 전 내용을 잘 알아봐야 한다. 입찰기간과 처분 공공기관을 확인한 후 권리이전의 주체, 명도의무의 주체, 이전책임, 입찰 기간 등을 확인해야 한다. 인터넷을 통한 거액 거래인만큼 현장 확인이나 주변 공인중개사 탐문, 물건 처분 담당자 문의 등을 통해 꼼꼼한 정보 수집을 한 후 입찰을 결정해야 한다

윤재호 칼럼니스트

https://blog.naver.com/hinetpc1999/221692841122

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