부동산 경매 투자 - 종잣돈으로 ‘자투리땅’ 경매 투자 노하우

‘자투리땅’ 경매 투자 장점

‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 자투리땅은 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치해 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변한 땅이지만 적은 돈을 들여 자투리땅을 매입하면 활용가치가 충분하다.

자투리땅이 경매에 나오는 경우는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평) 규모까지 다양하다. 도로변 안쪽이나 주택가에 빈 땅이 종종 발견되는 데 이런 자투리땅을 싸게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품으로 가치를 부여한다.

소액 종자돈으로 시세 20~30% 저렴하게 낙찰 받아 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있어 불황기 재테크 상품으로 각광받는다. 자투리땅에 건축이 가능한 이유는 건축법상 ‘대지 면적 최소한도‘의 법 규정이 사라지면서 작은 필지 땅에도 건물을 지을 수가 있어서다.

자투리땅 경매 투자는 일단 적은 자금으로 값싸게 낙찰 받아 불모지나 다름없는 땅을 활용하기 때문에 유리하다. 경사진 땅, 계단형 땅이라도 건축공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡(10평) 안팎의 땅도 사업성을 검토한 다음 지역의 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성이 충분하다.

자투리 땅 경매 낙찰 동향

경매에 부쳐지는 자투리땅은 전국적으로 한 달에 1000여건이 넘는다. 서울의 경우 한 달에 100여건, 수도권은 400여건이 입찰이 진행돼 선택의 폭이 넓은 편이다. 특히 즉시 건축이 가능한 지목이 ‘대지’인 경우 약 500여건에 달한다.

소규모 자투리땅이다 보니 경매시장에 나오면 인기리에 낙찰되는 게 일반적이다. 낙찰가율은 75~80%, 입찰경쟁률은 3대 1 수준이다. 특히 수도권 인기 신도시 주변 소규모 필지의 자투리땅은 감정가를 넘어서 낙찰되고 입찰경쟁률도 5대 1까지 치솟아 인기가 높은 편이다.

경매에 나오는 자투리땅은 권리분석이 안전한 게 대부분이어서 경매 초보자도 입찰에 참여하는 빈도가 높아 인기가 높다. 보통 공시지가의 70~80% 수준에서 낙찰돼 일반 매매에 비해 매우 저렴하게 낙찰되는 게 통례이다.

돈 되는 자투리땅은?

자투리땅은 먼저 땅을 잘 골라야 한다. 도로와 인접해 있거나 인근에 대학이나 공단이 있다면 적격이다. 자투리땅은 감정가가 비싼 상업지 보다 여러 용도로 개발할 수 있는 일반 주거지나 준주거지역이 낫다.

되도록 땅 모양이 정방형이고, 북쪽으로 도로를 끼고 있어 일조권 영향을 적게 받는 땅이 좋다. 자투리땅은 설계를 잘 해야 가치를 높일 수 있다. 땅 모양뿐 아니라 건물 용도와 세입자를 감안해 차별화한 설계를 해야 준공 후 임대수익을 높일 수 있다.

도로 이면이나 주택가 입구변의 자투리땅은 특히 개발 가능성이 매우 높아 틈새종목이다. 소규모 오피스텔, 간이음식점, 카센터, 원룸텔 등이 주 개발 아이템으로 꼽힌다. 주택가 일대는 원룸, 다세대 주택뿐 아니라 커피숍, 미니주차장 등으로 활용하는 것도 한 방법이다.

잘 아는 지역이나 그 동안 투자를 점찍어 둔 곳을 찾다 보면 쉽게 소규모 자투리땅을 찾을 수 있다. 관심이 가는 경매에 부쳐진 땅을 발견했다면 인터넷지도를 통해 번지를 확인한 후 건축설계사무소를 통해 건축 가능여부 등 전문가로부터 자문을 받는 게 중요하다.

자투리땅의 활용 용도는 다양하다. 상업지 역세권 땅은 미니 오피스텔이나 간이 휴게음식점, 스낵몰, 주차타워, 휴게․원룸텔, 캡슐 룸, 카센터 등으로 건축해 세를 주면 고수익이 가능하다.

대학가나 주택밀집지역의 경우에는 원룸 임대사업을, 입지가 양호한 곳은 소형 사무실이나 근린시설(상가주택)로 활용이 가능하다. 또 작은 규모의 자투리땅이라도 생각을 바꾸면 입지여건에 맞게 건축해 수익성 있는 부동산으로 바꿀 수 있다.

자투리땅 입찰 시 주의점

자투리땅으로 개발을 하려면 최소한 3~4M 도로에 접해 있어야 한다. 아무리 시세보다 값싸고 위치가 좋은 자투리땅이라도 막힌 땅(맹지)이나 습지, 지목이 도로인 땅은 건축 자체가 어려우므로 개발이 가능한 땅인지 체크해보고 입찰을 결정해야 한다.

경매에 나오는 자투리 땅 모두가 사업성이 있는 것은 아니므로 사전에 건축전문가나 부동산전문가로부터 상담을 통해 개발이 가능한지 여부를 파악하거나 직접 가(계획)설계를 떠서 수익성 분석을 해보는 게 바람직하다.

자투리땅이라고 다 가치가 있는 것은 아니다. 그리고 시골이나 변두리 땅은 가치가 없다. 도심이라도 도로접근 상황이 안 좋거나 한가운데 끼여 있어서 추후에 이웃 땅을 도로 쪽으로 확장해서 매수할 수 없다면 가치가 거의 없다. 도시화가 진행되면 될수록 제대로 된 땅은 귀해지고 이런 자투리땅이 늘어나게 되는데 최소한의 건축사이즈도 나오지 않거나 사각지대에 해당되는 자투리땅들은 텃밭 말고는 쓸모가 없다.

권리 상, 물건 상 하자가 많은 땅이 경매에 나오기 때문에 입찰에 신중해야 한다. 토지 위에 건물이 있거나 소유권 미상의 건물이 있는 경우 법정지상권이 성립될 여지가 있거나 지분 입찰되는 경우가 많아 반드시 직접 현장을 방문해 보고 입찰을 결정해야 한다.

건축법이 개정돼 자투리땅 안에서 건축이 쉬워졌다지만 지자체마다 건축조례가 다를 수 있어 반드시 토지 관련 공무원이나 건축설계 담당자로부터 자문을 받아 입찰해야 한다. 특히 민원이 자주 발생하는 자치구는 건축허가가 나지 않을 수 있어 주의해야 한다.

 

다음, 네이버 칼럼니스트 - 윤재호 교수

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