부동산 경매 - 경매 낙찰 후 ‘사후처리’ 잘하는 요령

경매 투자에서 공을 가장 많이 들여야 할 과정은 어떤 것일까? 값싸게 부동산을 낙찰 받는 것이 최선일까 아니면 깔끔한 권리와 물건분석으로 안전하게 낙찰 받는 것일까? 법원 경매를 통해 성공한 투자자들은 ‘사후처리’에 더 많은 공을 들인다. 아무리 돈 되는 부동산을 낙찰 받았더라도 마무리단계가 깔끔하지 못하면 성공한 경매투자라고 할 수 없다. 경매 투자에서 제대로 된 사후처리는 성공 투자와 함께 수익률과도 관련이 깊다.

경매의 사후처리는 크게 ‘잔금납부’와 ‘명도’ 과정을 말한다. 잔금납부는 최고가매수인으로서 낙찰 잔대금을 기한 내에 납부하는 것 외에도 기존 점유자가 내야 할 관리비나 공과금을 대신 처리하는 것을 말한다. 그리고 명도는 점유자를 내보내고 소유자로서의 권리를 행사하는 것이다. 낙찰자 입장에서는 돈을 적게 들이고 점유자를 재빨리 내보내는 것이 관건이기 때문에 사후처리는 경매에서 매우 중요한 과정인 셈이다.

연체 관리비와 공과금 해결방안 세워라

부동산을 싸게 사는 장점이 경매투자인 반면 마무리 단계에서 가끔은 부당한(?) 비용을 치러야할 때가 있다. 바로 명도 비용이다. 경매 과정에서 최고가매수인이 된 후 낙찰 부동산을 온전하게 넘겨받으려면 기존 부동산의 점유자를 내보내야 할 때 들어가는 필요적 비용인 셈이다. 낙찰자가 납부하지 않아도 되지만 권리를 넘겨받기 위해 내는 최소 비용의 부담이다. 이를 무시했다간 입주가 늦어지거나 분쟁의 불씨로 남을 수 있다.

명도 마무리 과정의 비용이 기존 점유자가 썼던 연체관리비와 각종 공과금이다. 대법원 전원합의체 판결에 따라 체납관리비 부분은 매수인이 기존 입주자의 지위를 승계한 것으로 보아 관리비의 공용부분에 대해서만 부담하게 돼 있다. 하지만 실제 경매현장에서는 법과 동떨어져 있다. 관리사무소측은 기존 점유자가 전유부분을 납부하지 않고 이사할 경우 짐 반출을 고의적으로 방해해 결국 낙찰자가 전유부분 관리비까지 납부하는 게 관행이다.

대체로 마무리 단계에서 관리비 연체 금액을 따져보게 되는 데 통상 연체관리비와 밀린 공과금에 대한 해결책을 각 담당 공사 등 기관에 문의해보면 십중팔구 낙찰자가 전액을 부담해야 한다는 답변이 돌아오기 일쑤다. 공사 체납 담당자는 책임을 새로운 낙찰자에게 떠넘겨 밀린 비용을 받으려한다. 하지만 입찰 전부터 해결방안을 찾아 손쉽게 처리한다면 굳이 부담하지 않아도 되는 비용을 부담하지 않고도 깔끔하게 마무리할 수 있다.

적기에 잔금 내고 ‘인도명령’으로 명도

일반 매매에서의 소유권 취득시기는 등기를 마친 날이지만 법원 경매는 ‘잔금을 납부한 날’이다. 낙찰 받은 부동산이 내 소유가 되려면 일단 잔금을 납부하면 된다. 잔금 납부 영수증을 손에 쥔 날부터 부동산 소유자나 임차인들에게 명도를 요구할 수 있다. 잔금은 통상 낙찰 후 한 달 정도의 시간적 여유가 있는데 낙찰 물건의 특징에 따라 이 시간만 잘 활용해도 집을 비우고 입주하는 데 불필요한 시간과 비용을 최대한 절약할 수 있다.

우선 낙찰 받은 부동산에 소유자가 직접 살고 있다면 잔금은 하루빨리 납부하는 것이 좋다. 잔금을 내기 전의 상태에서는 현 소유자와 이사날짜 합의를 보기가 쉽지 않다. 반면 세입자가 살고 있는 경우에는 굳이 잔금납부를 서두를 필요가 없다. 천천히 납부해도 변하는 게 없어서다. 세입자들이 이사를 미룰 경우 미루는 만큼 늦게 납부해도 불이익을 받지 않는다. 세입자와 정확한 이사날짜를 잡고 나서 잔금을 납부해도 늦지 않는다.

경매 투자에서 가장 신중해야 할 단계는 명도과정이다. 아무리 경매에서 값싸게 낙찰 받았다하더라도 명도가 제 때 해결되지 않는다면 성공한 경매라고 할 수 없다. 경매의 최대 매력이 싸다는 데 있지만 명도가 손쉽지 않은 부동산을 만나면 상당한 명도 협의금을 지불할 마음이 없다면 입찰을 자제하는 게 현명하다. 이러한 명도의 함정을 만나지 않으려면 입찰 전에 부동산을 방문해보고, 명도 대책을 미리 세운 후 입찰 여부를 결정해야 한다.

명도가 손쉬운 물건은 채무자가 살고 있거나 배당받는 임차인이 거주하는 경우이다. 채무자는 잔금납부 후 바로 이사를 요구할 수 있고 임차인은 법원으로부터 배당금을 돌려받기 때문에 이사를 미룰 여지가 없다. 임차인이 배당금을 돌려 받을 때 명도확인서는 이사 당일에 해줘야 한다. 확인서만 받고 이사를 차일피일 미루는 임차인도 여럿이다. 경매 투자에 나설 때는 입찰 시점부터 철저한 명도 계획을 세워야 성공적인 경매투자라 할 수 있다.

칼럼니스트 - 윤재호 교수

https://blog.naver.com/hinetpc1999/221692841122

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