아파트 공용부분 사용 - 부당이득 성립

「집합건물 공용 부분 무단 사용 – 부당이득 성립」

​

대법원 2017다 220744 전원 합의체

​

​

1. 종전 판결

​

「집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용 부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로

​

특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용하였다고 하더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다 202608 판결).」

​

​

2. 변경된 판결

​

구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용 부분을 배타적으로 점유 ·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용 부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용 부분을 무단 점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용 부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

​

해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용 부분을 사용·수익 할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다(대법원 2020. 5. 21. 선고 전원 합의체 판결).

​

종래 판결의 취지는 공용부분이 임대 대상이 될 수 없으므로 타 공용자가 손해를 본 것이 없다는 것으로 이해되겠습니다.

​

그러나 변경된 판결의 설시를 보면, 무단점유로 인한 다른 소유자들의 해당 공용 부분을 ‘사용, 수익 할 권리가 침해’ 되었고 이 자체로 손해라고 할 수 있다는 것입니다.

​

부당이득은 「법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조)」는 것입니다.

​

위와 같은 경우 무단점유 사실을 알고서도 묵 비하고 있던 중 사고가 발생할 경우 다른 공유자에게 사고의 책임을 지울 수 있겠는가를 고려해 볼 필요가 있습니다.

​

​

​

​

대법원 2019. 10. 18. 선고 2019다 14943 판결을 보면

​

『어떤 물건에 대하여 직접점유자와 간접 점유자가 있는 경우 그에 대한 점유·사용으로 인한 부당이득의 반환 의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 서로 중첩되는 부분에 관하여는 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 타방의 채무도 소멸하는 부진 정연대 채무의 관계에 있다고 할 것이다(대법원 2019. 10. 18. 선고 2019다 14943 판결).』

​

​

부진정연대채무는 채무자 상호 간에 ‘주관적 공동 관계’가 없어도 연대하여 채무를 변제할 책임이 있다는 것입니다.

​

집합건물에 방문한 사람이 무단 점유한 시설물로 인해 사고를 당했다고 한다면 다른 공유자가 이런 무단 점유 사실을 묵비할 책임이 있게 될 것이고 그렇다면 ‘부진 정연대 채무자’가 될 수 있게 되겠습니다.

​

이러한 취지로 보게 되면, 집합건물의 공용부분을 무단, 점유하여 이익을 얻거나 또는 무단 점유로 인한 시설물을 다른 공유자들이 알고서도 이를 방치하고 있었다면 그 책임이 없다고 할 수 없게 되겠습니다.

​

이 경우 ‘부진정연대채무’가 성립한다고 본다면 무단 점유로 인한 이익은 점유자가 얻고 피해자가 있을 시에 다른 공유자가 책임을 져야 되는 상황도 발생할 수 있게 된다면, 의당 그 이익은 반환할 의무가 있다고 할 것입니다.

​

따라서 위와 같이 변경된 판결에 따라 집합건물의 공용 부분을 무단 점유하여 이익을 얻었다면 다른 공유자의 사용, 수익 할 권리 그 자체를 침해하는 것으로 부당이득이 성립하고 이를 반환할 책임을 져야 되겠습니다.

​

이 밖에도 타인의 토지에 무단으로 경작한 경우 경작물의 소유는 경작자에게 있다고 해도 이로 인한 이익을 얻었다면 그 이익도 부당이득의 대상이 될 수 있겠습니다.

​