내 집 마련도 하고, 재테크로 성공하는 실전투자 비법! (신탁공매)

 

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나는 2020년 2월에 서울시 동작구 대방동에 있는 대방e-편한세상2차아파트 48평형을 매수했다. 이 아파트 주변에 우수학군으로 서울영화 초등학교와 영등포 중·고등학교가 있고, 도보로 4분 거리에 지하철 1호선 대방역과 8분 거리에 지하철 9호선 노량진역이 위치해 있다.

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01 아파트 시세와 주변 현황도

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이 아파트 시세는 네이버 부동산 매물과 현장답사를 통해서 확인해 본 결과 12억5,000만원에서 13억원 정도였다. 그런데 이 아파트는 신탁공매로 1회차 13억원, 2회차 11억7,000만원, 3회차 10억5,300만원, 4회차 9억4,770만원으로 다음 입찰정보 내역과 같이 매각절차가 진행되었다.

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아파트 사진과 주변 현황도는 다음과 같다.

​                                                                (출처:부동산태인)

 

​02 대방e-편한세상2차아파트 신탁공매 입찰정보 내역

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                                                                        (출처:부동산태인)

​이 아파트는 1회차 13억에 시작해서 4회차까지 매각절차가 진행되었지만, 입찰자가 없어서 유찰되었다. 그 이유는 다음 공매공고문을 확인하면 알 수 있듯이 건물분 부가세 10%와 2018년 10월 10일 근저당권 14억8,000만원(채권최고액)을 인수하는 조건으로 매각 절차가 진행되었기 때문이다.

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​03 이렇게 분석 후 수의매매계약하여 소유권을 취득하였다!

​첫째, 인수할 권리나 금액 여부를

​ ① 등기소에서 신탁원부를 포함한 등기부 열람,​

② 주민센터에서 건축물대장과 전입세대열람 등을 통해서 분석했다. 그런데 채무자겸 소유자(위탁자)가 거주하고, 신탁등기 이후에 등기된 근저당권이 있어서, 근저당권만 인수하면 되었다(신탁등기 이후 대외적으로 신탁사가 소유자이기 때문에 신탁회사가 동의해야만 근저당권을 설정할 수 있어서 매수인이 인수해야 한다. 마찬가지로 신탁등기 후에 입주한 임차인은 대항력이 없지만, 수탁자와 우선수익자의 동의를 얻어 위탁자와 계약했다면 대항력이 있어서 매수인이 인수해야 한다).

​둘째, 신탁회사 공매담당자에게 인수할 권리나 금액을 확인해보니 건물분 부가세 10%와 근저당권 1억4,800만원이 있다는 사실을 확인할 수 있었다. 이때까지도 공매담당자는 근저당권을 인수하는 것으로 알고 있었다. 그러나 다음과 같이 우선수익자를 통해서 인수하지 않아도 된다는 사실을 알고 남보다 발 빠르게 유찰매매계약(수의매매계약)에 참여한 것이다.​

셋째, 대출금융기관인 우선수익자에게 인수할 근저당권의 채권금액을 확인해 보았더니 근저당권은 추후 공매를 진행할 수 없을 때를 대비해서 근저당권을 설정한 것이라 인수하지 않고 공매 매매대금만 납부하면, 즉 수의매매계약한 대금만 납부하면 말소해 준다는 사실을 알게 되었다.

​넷째, 현장답사를 통해서 아파트 시세를 조사했더니 앞의 네이버 매물 시세와 같이 12억5,000만원에서 13억원 정도였다.이와 같은 분석 하에 수의매매계약(유찰매매계약) 시에 인수할 금액은 건물분 10%[토지감정가 591,000,000원(60%), 건물감정가 394,000원(40%)]인 37,908,000원을 포함해서 총 취득가는 다음과 같이 985,608,000원이다.

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                                                             (출처:부동산태인)

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이렇게 남보다 발 빠른 대응으로 12억5,000만원 정도인 아파트를 2억5,000만원 정도 낮은 금액으로 취득할 수 있었다. 내가 매수 후 재임대하기 위해서 전세 시세를 확인해보았는데, 7억원 정도여서 임대하여 장기간 보유할 예정이다.

왜냐하면 주변 지역 전체가 노량진재개발 1~8구역이 진행되고 있고, 여기에 지하철 노량진역 1호선과 9호선 등이 도보로 8분 거리에 있어서, 앞으로 계속해서 오를 수 있다고 판단되기 때문이다.

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부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표

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<폭풍우를 기다리는 마음>

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오랜 오랜 옛적부터

아, 몇 백년 몇 천년 옛적부터

호미와 가래에게 등심살을 벗기이고

감자와 기장에게 속기름을 빼앗긴

산촌(山村)의 뼈만 남은 땅바닥 위에서

아직도 사람은 수확(收穫)을 바라고 있다.

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게으름을 빚어내는 이 늦은 봄날

'나는 이렇게도 시달렸노라……'

돌멩이를 내보이는 논과 밭---

거기서 조으는 듯 호미질하는

농사짓는 사람의 목숨을 나는 본다.

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마음도 입도 없는 흙인 줄 알면서

얼마라도 더달라고 정성껏 뒤지는

그들의 가슴엔 저주를 받을

숙명(宿命)이 주는 자족(自足)이 아직도 있다.

자족이 시킨 굴종(屈從)이 아직도 있다.

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하늘에도 게어른 흰구름이 돌고

땅에서도 고달픈 침묵이 까라진

오---이런 날 이런 때에는

이 땅과 내 마음의 우울(憂鬱)을 부술

동해에서 폭풍우나 쏟아져라---빈다.

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> 이상화 지음

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> 글 출처- 공유마당(어문>시>자유시(현대시)

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> 이미지 출처- 무료 이미지-픽사베이