주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미, 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 주택의 인도’의 의미

[2] 주택임대차보호법상 임차인왔 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부(소극) 및 임차인이 임대인왔 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부(원칙적 적극)

 

【판결요지】

[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).
여기에서 주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인왔 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.

[2] 주택임대차보호법은 임차인왔 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인왔 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.


【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항


【참조판례】

[1] 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결
대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결

 

 

 

2월 27일, 정부 평택~오송 복복선화 사업계획 발표
소음벽·콘크리트 도상 등 시속 400㎞급 노선 신설

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신설되는 고속철도 평택~오송 구간에 시속 400㎞로 달리는 초고속열차가 도입된다.
국토교통부는 2월 27일 청와대 영빈관에서 ‘평택~오송 고속전철 복복선화 구간 사업’ 계획을 포함한 올해 업무계획을 발표했다.
황성규 국토교통부 철도국장은 “400㎞급 열차는 예바타당성조사 면제사업으로 신설되는 평택~오송 구간에 먼저 도입할 예정”이라며, “나머지 구간은 올해 말까지 경부선 후속화 계획을 수립해 단계적으로 추진하게 된다”고 설명했다.
또한 “고속화는 기술력을 나타내는 지표로 해외 진출에도 유리한 측면이 있다”고 설명했다.
현재 우리나라 고속열차 노선은 시속 300㎞급으로 운영되고 있어 시속 400㎞급으로 운영하기 위해서는 전차 소음벽 설치, 콘크리트 도상으로 변경 등 작업이 필요하다.
국토교통부는 평택~오송 구간을 아예 시속 400㎞급으로 신설할 계획이다.
우리나라의 시속 400㎞급 열차는 현재 최대 시속 430㎞인 차세대 고속열차 ‘해무, HEMU-430X’가 개발돼 있다.