알아두면 쓸모있는 -- 공동주택관리법상 장기수선충당금의 사용범위

제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

1. 제45조에 따른 조정등의 비용(하자분쟁)
2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용(하자진단 및 감정)
3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용
③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

위 법상 장기수선충당금은 “주요 시설의 교체 및 보수”에 있고 단서는 입주자 과반수의 서면동의가 있을 경우 사용할 수 있는 곳도 있습니다,.

따라서 장기수선충당금은 공동주택의 “주요 시설”이 아닌 것에 사용하기 위한 적립은 하지 않습니다.

그밖의 사용은 “입주자 과반수의 서면동의”가 있으면 사용이 가능합니다.

건축법상 주요시설이라고 볼 수 있는 것을 든다면

제48조 구조내력 등
제48조의2 건축물 내진등급의 설정
제48조의3 건축물의 내진능력 공개
제48조의4 부속구조물의 설치 및 관리
제49조 건축물의 피난시설 및 용도제한 등
제49조의2 피난시설 등의 유지ㆍ관리에 대한 기술지원
제50조 건축물의 내화구조와 방화벽
제50조의2 고층건축물의 피난 및 안전관리
제51조 방화지구 안의 건축물

제52조 건축물의 마감재료
제52조의2 실내건축
제52조의3 건축자재의 제조 및 유통 관리
제52조의4 건축자재의 품질관리 등
제53조 지하층
제53조의2 건축물의 범죄예방 등을 들 수 있고,

제52조 이하는 건축물에 따라서 주요시설이 될 수 있고 안 될 수도 있을 것이고 나머지는 누가 봐도 주요시설이 라는 것에 무난히 동의할 수 있겠네요.

주요시설 이외에는 일반관리비로 지출하면 될 일이고 일반관리비 지출에 아동, 노약자 등이 있던 없던 이를 두고 부당하다고 이의제기하는 입주자는 없습니다.

위와 같이 장기수선충당금은 ‘적립’되는 과정도 까다롭고 그 과정에서 입주자 간 충분히 협의할 시간도 주어져 있습니다. 또 용도의 개념이 분명함으로 ‘적립’의 한계 또한 분명하다는 것을 알 수 있습니다.

따라서 어린이 놀이터, 노인정, 옥상 방수 등은 주요 시설이라고 보기 어려우므로 이러한 시설은 일반관리비로 처리하면 될 일이지 이러한 시설을 위해 장기수선충당금을 적립할 필요도 없을 겁니다.

이에 반하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조의 “공용부분의 부담·수익”에 관한 조항을 보면 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.”는 것입니다.

그러므로 “공용부분의 부담·수익”에 있어 먼저 규약으로 정할 수 있으나 규약으로 정함이 없다면 지분비율에 따라 ‘관리비용’과 ‘그 밖의 의무를 부담‘하고 이익도 취득하게 됩니다.

지분비율은 같은 법 제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. 라고 하고 있으므로 공용부분의 부담은 전유부분의 면적비율에 따라 부담할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

정리해 보자면 공동주택의 장기수선충당금도 전유부분의 비율에 따라 차등 부과할 수 있는 것이므로 이 자체로 장기수선충당금을 차등징수 할 수 있는 근거는 충분하고 나아가 승강기를 아예 사용하지 않는 1층의 경우 차등부과하는 것도 얼마든지 가능할 겁니다.