알아두면 쓸모있는 상가임대차보호법 -- 안전사고의 우려와 갱신거절

   상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 갱신요구권을 행사할 때, 임대인이 이를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 ‘임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’를 정하고 있습니다.

  이 사유는 2013. 8. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되기 전에 상당히 논란이 되던 사유인데요, 임대인이 재건축이나 리모델링을 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하는 등으로 임차인의 갱신요구권을 무력화시키는 경우가 많이 발생하였기 때문입니다.

  이에 2013. 8. 13. 개정된 상가건물임대차보호법은 ‘다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로’ 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로 그 거절 사유로 보다 구체적으로 제한하였습니다.

 

 

  ① 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요시간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ② 건물이 노후･훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 한하여 위 사유를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

   이번 이야기에서는 이 중 건물이 노후･훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에 관한 이야기를 나눠보고자 하는데요, 건물의 노후･훼손은 단순히 건물이 지어진 지 오래 됐다거나 외관상 낡아 보인 정도로 인정되는 것은 아닙니다.

   법무법인 명도는 1968. 12. 20.에 사용승인을 받은 건물에 임차한 임차인에 대한 갱신거절 사건을 진행하였는데요, 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있는 임차인으로, 임대차계약 체결 당시에 재건축 가능성에 대한 고지는 받았으나 공사시기 및 소요시간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지 받지는 못하였습니다.

   이 경우, 개정된 상가건물임대차보호법에 의하면 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다.

  다만, 건물이 건축된 지 47년의 시간이 도과되었고, 오랜 기간 임차인들이 사용하면서 임의로 내부 공사 등을 진행하여 전기배선이나 수도, 하수도 등이 변경되고 건물의 구조가 변경된 사정이 있었기에 건물의 노후와 화재, 침수 등의 안전사고의 위험을 이유로 갱신을 거절하였습니다.

   이 사건 건물은 건축된지 약 50년이 경과하였지만 60년대 내지 70년대에 건축된 철근콘크리트조 건물은 상당히 견고하여 외관상 낡았다고 하더라도 안전진단상 철거가 필요할 정도로 평가되지 않는 것이 일반적입니다.

  실제로 이 사건 건물도 양호한 상태로 평가되었으나, 건물의 기울기가 한계기준치를 초과하였고 전기배선의 노후로 인한 부식이 상당히 진행되었고 일부 점포에서 전기기기의 용량에 맞지 않는 배선 및 콘센트를 설치하여 사용 중에 있어 누전으로 인한 화재의 위험이 상당히 높으며, 상･하수도의 배관의 일부가 막혀있고, 노후되어 누수의 우려가 높다고 평가되었습니다.

  이 정도의 보수공사에는 상당한 비용이 소요되고 공사기간 동안 영업도 불가능할 것으로 보이므로 재건축이 타당하다는 감정인의 최종 의견에 따라 재판부도 안전상 위험을 인정하였습니다.

   임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유인 건물이 노후･훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우는 매우 예외적으로 적용되는 사유입니다.

  때문에 객관적으로 노후･훼손, 멸실, 안전사고의 위험 등이 입증되지 않는 한 인정되기 어렵지만 건물의 붕괴 위험에 한정되지는 않습니다.

   임대인의 악용을 방지하기 하기 위해 개정된 규정이라는 점에서 이 규정은 앞으로도 엄격하게 적용될 것으로 보입니다.

  다만, 재개발과 달리 재건축은 짧은 시간에 결정되고 진행된다는 점에서 공사시기 및 소요시간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 어느 정도로 구체화하여 고지하여야 하는지에 관하여는 앞으로도 논란이 있을 것으로 예상됩니다.

 

   한편, 건물의 노후･훼손, 멸실, 안전사고의 위험은 임차인의 권리금회수기회권을 거절하는 사유이기도 하므로 오래된 건물을 임차하는 경우 이에 대한 충분한 검토가 필요할 것입니다.

법무법인 명도 정민경 변호사

 

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