알아두면 쓸모있는 부동산 판례 -- 임대차 2기 연체로 계약해지 - 건물인도 청구 사건

임대인이 임차인을 상대로 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 건물인도 등을 청구하는 사건

(대법원 2019. 11. 14. 선고 중요판결)

 

 

2016다227694 건물인도 등 (가) 상고기각

임차인이 필요비를 지출하면 지출한 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(적극)

(1) 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조).

(2) 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

(3) 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851, 1852 판결 등 참조).

(4) 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다.

(5) 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

(6) 임대인이 임차인을 상대로 2기 이상의 차임을 연체하였다는 이유로 임대차계약을 해지한다고 하면서 건물인도 등을 청구하였지만, 임차인은 보수공사비를 지출하여 필요비상환청구권이 있고

(7) 위 금액에 해당하는 차임의 지급을 거절할 수 있어 2기 이상의 차임을 연체한 것으로 볼 수 없으므로 임대인의 임대차계약 해지는 부적법하다고 판단하여 임대인의 상고를 기각한 사례

여기까지 상고이유에 대한 판시사항입니다. 사건의 핵심은 임차인이 임차물에 대해 보존행위를 했습니다. 그리고 이 보존행위에 따른 비용을 지출했다는 것입니다.

 

그래서 임차인이 필요비를 달라고 한 것 같은데, 임대인이 거절한 것으로 보이고 결국 임대인이 2기의 차임을 연체했다는 이유로 임대차를 해지한 것 같습니다.

일단 임대인은 임차인이 임대물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태를 유지해 줄 의무가 있습니다. 그런데 임차인이 비용을 들여 직접 보존에 필요한 범위에서 수선이나 유지를 했다고 한다면 이 비용은 마땅히 임대인이 반환해 주어야 합니다.

필요비는 보통 몇 만원에서 몇 십 만원이 일반적인데 경우에 따라서는 몇 천 만원에서 몇 억이 들어가는 경우도 있습니다.

정리해 보면, 임차인이 필요비를 지출한 경우 반환청구권이 발생하고 이를 반환해 주지 않을 경우 임차인이 월차임을 지급하지 않아도 연체가 되지 않는다는 판결입니다.

물론, 필요비를 지출한 범위 내에서 거부해야지 필요비 이상 넘어가면 연체가 되겠네요.

동시이행항변이나 상계의 성격과도 비슷한 점이 있어 보입니다.