개정된 주택임대차보호법 - 법인의 갱신 청구권

개정된 주택임대차보호법의 이슈가 임차인의 갱신청구입니다. 앞서 본바와 같이 임차인의 갱신청구권은 일방적 권리로 비추어 질 수 있지만 ‘정당한 사유’로 인한 거절은 가능하도록 되어 있습니다.

그중에 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우도 ‘정당한 사유’로 포함이 되었습니다.

 

위 조항의 임대인은 단독소유일 수도 있고 공동소유일 수도 있습니다. 공동소유자 간에 남남일 경우 존비속의 범위는 넓어지게 되고 이러한 요소는 임차인에게 불리하게 되겠습니다.

또 법인명의의 주택은 당연히 법인이 임대의 주체이기 때문에 실제 거주의 개념이 있을 수도 없고 존비속의 개념도 없습니다. 그래서 법인명의의 주택은 임차인에게 유리한 요소가 되겠습니다.

그런데 주택의 임차인이 법인일 경우 갱신청구권이 인정될 것인가 인데 대항력은 명문으로 규정되어 있습니다.

법 제3조의 대항력 관련하여 “법인도 중소기업기본법 제2조에 해당되는 법인이 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다.”

“임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.” 는 것으로 일정한 경우 인정된다는 것을 알 수 있습니다.

그렇지만 위 법상 대항력은 중소기업기본법 제2조에 해당되는 법인인데 그러한 법인이 임차인일 경우 갱신청구권이 인정될 여지가 있습니다.

 

깡통주택이 등장하는 이유

주택을 매수함에 있어 대출을 이용하여 매수할 수 있게 해 주는 이유가 주거안정을 위한 것이 목적이고 그 외 목적은 없습니다. 대출 규모를 늘려서라도 국민의 주거가 안정이 된다면 그 이상 대출을 해 줄 수도 있습니다.

그래서 대출을 늘려서 해 주었더니 고작 한다는 짓이 임차인들로부터 월세를 받아 그 월세로 대출이자를 변제하고 약간의 시간만 흐르면 바로 집값을 올려 시세차익 장사를 하고 있으니 그게 문제라는 것입니다.

프라임 모기지와 서브프라임 모기지는 서로 다른 의미를 가지고 있는데 서브프라임 모기지는 대출부적격을 말하고 프라임 모기지는 대출적격을 의미합니다.

서브프라임 모기지를 다른 말로 표현하면 대부분의 자금을 대출과 세입자의 보증금에 의존하고 있습니다. 집이 언제 날라 갈지 모르는 상태에 있게 됩니다.

그러니 보증금과 월차임을 올려서 부도사태를 막으려 하고 마지막에는 보증금이 매매가격의 100%가 되는 이른바 ‘깡통주택’이 등장을 하는 겁니다. 그러고는 집을 날려버리는 것이지요.

얘들 형사처벌도 잘 안 됩니다.