알아두면 쓸모있는 부동산 판례 -- [가계약의 법적 성격]

[가계약의 법적 성격]


가계약, 가압류, 가처분이라 할 때 ‘가’는 ‘假’입니다. 임시적인 의미로 쓰입니다. 그러면 가계약을 하면서 가계약금을 지급한 뒤 해제할 경우 이를 돌려받을 수 있는가에 대한 판결입니다.

대구지법 서부지원 2018. 12. 11., 선고, 2018가소21928, 판결 : 항소

사건개요로는 “甲이 乙과 부동산매매계약의 가계약을 체결하여 乙에게 가계약금을 지급하였다가 본계약 체결을 포기하고 가계약금의 반환을 구한 사안”에서

설시이유를 보면

“매매계약과 관련하여 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 매수인에게 일방적인 매매계약 체결요구권을 부여하는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하도록 한 것이므로, 본계약 체결을 스스로 거부한 甲은 가계약금의 반환을 청구할 수 없다.” 라는 것입니다.

사실관계와 변론전체 취지로는

“원고는 목적부동산에 관하여 ⑴ 매매대금 2억 7,000만 원, ⑵ 잔금지급일 2018. 10. 중순, ⑶ 계약금은 매매대금의 10%, ⑷ 가계약금은 300만 원이라는 피고의 제안을 받고, 2018. 4. 27. 피고에게 가계약금 명분으로 300만 원을 송금하였다(갑 제1호증, 을 제1호증의 각 기재와 변론 전체의 취지).”입니다.

판단으로는,

매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다.

본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다.

매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다.

매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다.

위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다. 라는 판단입니다.

보신바와 같이 가계약이라고 표현 하지만 결론은 계약이고 계약에 관한 법리가 그대로 적용이 됩니다.

그렇다 보니 계약시에 ‘假’자가 붙으면 느슨하게 계약에 임하는 경우가 있는데 조심해야할 형태의 계약입니다.

위 소송에서 피고(매도인)는 매매대금의 10%를 계약금으로 정했으니 계약금은 10%인 것이고

따라서 피고(매도인)은 300만 원을 받았으니 나머지 2천400만 원을 지급하라는 반소를 제기했어야 하는데 위 판결을 보면 반소제기를 하지 않은 것 같습니다.

사건은 항소한 것 같고 항소심에서 라도 매도인은 나머지 계약금 2천400만 원을 지급하라는 반소를 제기해야 할 것으로 보입니다.

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원고가 항소를 제기했다면

항 소 인, 원고
피항소인, 피고

<항소취지>

1. 원판결을 취소한다.
2. 피고는 원고에게 금300만 원을 반환하라.
3. 소송비용 제1, 2심 모두 피고가 부담한다.
라는 판결 및 가집행의 선고를 구합니다.
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피고가 반소를 제기할 경우

반소원고, 피고
반소피고, 원고

<반소취지>

1. 반소피고는 반소원고에게 금2천400만 원 및 이에 대해 (이자 또는 지연손해금 부분)를 지급하라
2. 소송비용 제1, 2심 모두 반소피고가 부담한다.
라는 판결 및 가집행의 선고를 구합니다.

 

 

지혜로운 사람으로 만드는 10가지 관점

 

 

1. 의미 중심의 관점을 가져라.
막연한 먼 미래가 아닌 내일 당장의 삶에
의미를 두는 것이 지혜로 가는 첫걸음이다.

2. 자기 방어에 집착하지 말고 자기 밖의 세상을 향해 접근하라.
다른 사람들에게 다가갈 때,
새로운 일을 접했을 때,
늘 접근의 관점을 견지하라.

3. '지금 여기'의 관점으로 현재의 순간을 충분히 음미하고 즐겨라.

4. 비교 과점을 버려라.
세상을 바라보는 창이
'남들과의 단순한 비교'가 되어서는 안 된다.

5. 긍정적인 언어를 선택하라.
긍정적인 말이 긍정적인 관점을 만든다.

6. 당신이 닮고 싶은 좋은 이야기를 가져라.
그 이야기 속의 주인공처럼 되려고 노력하는 것은
그 주인공과 같은 관점을 갖게 해주고,
나아가 그 사람과 비슷한 삶을 살도록 만들어준다.

7. 주변의 물건들을 바꿔라.
주변 물건들을 적절히 선택하고 배치하는 것은
인테리어 차원을 넘어서는 마인드 디자인이기 때문이다.

8. 체험의 관점으로 소비하라.
행복은 소유 자체를 위한 소비보다는
경험을 위한 소비를 했을 때 더 크게 다가온다.

9. '어디서'가 아닌 '누구와'의 관점을 가져라.
많은 심리학 연구들은 행복이 '어디서'의 문제가 아니라
'누구와'의 문제임을 분명하게 밝혀주고 있다.

10. 위대한 반복의 관점을 실천해야 한다.
성취는 어떤 영역이든 '중단 없는 노력'에 의해 이루어진다