알아두면 쓸모있는 부동산 계약 -- ＂매매잔금 미지급 시 계약이 자동 해제된다는 특약＂

＂매매잔금 미지급 시 계약이 자동 해제된다는 특약＂


매도인 甲과 매수인 乙이 부동산매매계약을 체결하면서 乙이 잔금일자에 잔금을 지급하지 못하면 매매계약을 해제한다는 특약을 정했을 경우에도 매도인 甲은 자신의 이행을 제공해야 한다는 판결로,


대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결

1. 판결요지

①부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도

②특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로

③매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고

④매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.


2. 상고이유의 사실관계

㉮ 이 사건 부동산 매매계약의 잔대금 지급기일인 1996. 4. 30.까지 잔대금을 지급하지 않아 그 지급기일을 같은 해 5. 13.까지 연기하여 주면서 그 때까지 잔대금을 지급하지 않으면 별도의 통지 없이 매매계약이 해제되는 것으로 하기로 약정하였는데,

㉯ 원고가 결국 같은 해 5. 13.까지 잔대금 지급채무를 불이행함으로써 이 사건 매매계약은 적법히 해제되었다는 피고의 주장에 대하여,

㉰ 원고가 연기된 지급기일까지 잔대금을 피고에게 지급하지 못한 사실은 인정되나, 이 사건 부동산 매매에 관하여 원고가 피고로부터 부동산매도용 인감증명서, 등기권리증, 위임장 등 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 제공받음이 없이,

㉱ 위 잔대금을 같은 해 5. 13.까지 무조건적으로 지급하기로 약정하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로 원고의 잔대금 지급의무와 피고의 소유권이전 등기서류의 제공의무는 서로 동시이행의 관계에 있다고 할 것인데,

㉲ 피고 제출의 전 증거에 의하더라도 피고는 당초의 잔대금 지급기일인 같은 해 4. 30.에는 위와 같은 서류를 전혀 준비하지 않았고,

㉴ 그 후 다시 정한 잔대금 지급기일인 같은 해 5. 13.에도 매수인란이 공란으로 된 자신의 인감증명서와 주민등록등본만을 준비하고 있었을 뿐 달리 원고에게 부동산의 소유권이전등기절차를 이행할 서류들을 준비하고 있었음을 인정할 증거가 없으므로, 라는 것입니다.

위 사건에서 나타난 바와 같이 잔금을 지급하지 않을 시에 자동으로 계약이 해제된다는 특약을 정했다고 해도 그 특약만으로는 안 되고, 매도인이 이행의 제공을 해야 한다는 판결입니다.

그리고 제공을 하면서 인감증명서의 매수인란을 공란으로 제공한 것이라면 그것으로 제공한 것으로 볼 수 없다는 점도 상고기각 사유로 본 판결입니다.

그런데 위 판결요지 ④항을 보면 “매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면” 라는 부분은 약정 기한이 지나 채무이행을 못해도 ‘이행지체’에 빠진 것이 아닌 경우가 있을 수 있다는 사안입니다.

위와 같은 사안은 3면 관계에서 발생할 수 있겠네요. 가령, 甲과 乙이 매매를 한 뒤 乙도 자신의 주택을 丙에게 매도하면서, 丙으로부터 대금을 받아 甲에게 잔금을 지급키로 약정했다면 丙의 과실로 乙이 잔금지급을 못한 경우에 이행지체라고 할 수 없겠네요.

위 판례가 3면 관계였습니다. 상고이유에 보면 “원고가 매매계약시부터 이 사건 부동산을 매수하여 제3자에게 전매한다고 하여왔기 때문에” 부분이 있고,

“원고가 제3자에게 전매하려는 목적하에 직접 제3자 명의로 소유권이전등기절차를 마치려 하였다고 하더라도 매수인란이 공란으로 된 위 인감증명서만으로는 어느 누구 명의이든지 간에 소유권이전등기절차를 마치는 것이 불가능하므로 위와 같은 서류만으로는 이행의 제공을 하였다고 보기 어렵다.” 는 판례입니다.

정리해 보면, 잔금을 지급치 못할 경우 자동해제한다는 특약이 있어도 매도인은 자신의 이행을 제공해야 하고 그로 인해 매수인이 이행지체에 빠진 뒤라야 해제할 수 있고, 인감증명서의 매수인란을 공란으로 해서 교부하는 것은 '이행을 제공'한 것으로 보기 어렵다.