매매계약 해제 前 매도인이 취할 조치

매매계약 해제 前 매도인이 취할 조치


부동산매매계약이 이루어지고 난 후, 매수인의 채무불이행으로 중도금 또는 잔금을 약정일자에 지급하지 않을 경우 매도인이 계약을 해제하기 위해서는, 대금을 지급하지 않았다는 것만으로는 해제사유가 되지 않는다는 판결로,

대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다4196 판결의 요지는,

“부동산 매매계약에 있어서 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하기 위한 요건 및 매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우 매매계약 해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도”에 대한 판결로서,

상고이유에 대한 판단으로,

①“쌍무계약인 부동산 매매계약에서 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고”

②“매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 상대방이 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고”

③“또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것인데”

④“매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우에는”

⑤“매도인으로서도 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고 인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔대금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 소유권이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비하였다면 이행의 제공은 이로써 충분하다고 할 것이다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결, 1992. 11. 10. 선고 92다36373 판결 등 참조).”


위 판결에서 본바와 같이 매수인이 대금지급을 미루고 있다는 사정만으로는 해제사유로 인정되기 어렵고, 매도인 또한 반대급부로 소유권이전에 필요한 서류를 준비해서 이행의 제공 상태(매수인이 언제든지 수리할 수 있는 상태)를 준비해 두고 매수인에게 통보해야 됩니다.

상고이유 중 위 ⑤항에 “인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔대금수령과 동시에”라고 되어 있는데 이것이 ‘동시이행의 관계’에 놓여 있다고 할 수 있겠네요.


위 사건에서 매도인인 피고가 취한 (인정된)사실관계를 보면

1) 이 사건 매매계약상의 잔금지급기일(2005. 7. 1.)이 경과한 이후인 2005. 8. 23. 원고에게 내용증명우편을 보내 같은 달 29일 원고의 소송대리인인 변호사 (이름 생략)의 법률사무실에서 만나 소유권이전등기신청에 필요한 서류를 수령하고 잔금을 지급할 것을 최고한 사실,

2) 실제로 피고는 2005. 8. 29. 매수자를 원고로 한 부동산매도용 인감증명서, 부동산매도용 재외국민 등록부 등본, 백지위임장, 이 사건 부동산에 관한 등기권리증, 인감도장 등을 소지한 채 위 변호사 사무실로 찾아가 이행의 제공을 한 사실,

3) 그런데 원고는 위 장소에 나타나지 않았고 원고의 소송대리인은 현재 소송중이라는 이유로 소유권이전서류의 수령 및 잔금의 지급을 거부한 사실, 이에 피고는 2005. 9. 6.자 준비서면을 통하여 원고의 이행지체를 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였고,

4) 위 준비서면은 2005. 9. 9. 원고의 소송대리인에게 송달된 사실이 인정되므로, 이 사건 매매계약은 그때에 원고의 이행지체를 이유로 적법하게 해제되었다고 할 것이고,

5) 따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 없음은 물론이고 원고로부터 수령한 계약금 6천만 원을 반환하여 줄 의무도 없다고 할 것이다.

위 판결과 같이 부동산매매에 있어 매수인이 채무불이행이 있어도 매도인이 해제하기 위해서 취할 조치는 소유권이전에 필요한 서류 일체를 준비해서 이행의 제공을 했음에도 매수인이 수령을 거부한다면 적법한 해제사유가 되고 계약금 또한 반환의무가 없다는 것을 알 수 있습니다.

또 매도인의 부동산에 근저당권이 있을 경우 이에 대한 말소서류 일체도 준비해야 됩니다. 그렇지 않으면 ‘동시이행 항변’에 걸리게 됩니다.

정리해 보면,

⑴ 매매계약 잔금지급일 도래 ⑵ 매도인은 소유권이전에 필요한 서류 일체를 준비 ⑶ 매수인에 대해 대금을 지급하고 서류를 수령할 것을 최고 함(매수인이 미리 이행거절의 의사를 밝혔다면 최고 없이 해제가능) ⑷ 그럼에도 불구하고 잔대금지급을 거부함 ⑸ 다시 매도인은 계약해제 최후통보.