알아두면 쓸모있는 부동산 계약 -- 채무인수

＂매수인이 중도금 및 잔금 중 일부를 적법하게 변제공탁한 경우 매도인이 계약금 배액상환을 원인으로 계약을 해제할 수 있는지 여부에 대한 판결＂

대법원 1991. 10. 11. 선고 91다25369 판결

1. 사건개요

①피고는 원고들에게 계약금의 배액인 금 34,000,000원을 제공하여 이 사건 매매계약을 해제하려고 하였으나 그 수령을 거절하므로 1989.10.7. 위 금액을 변제공탁하였으므로 이 사건 매매계약은 같은 날 해제되어 원고들의 청구에 응할 수 없다는 주장에 관하여,

②매도인이 그 계약금의 배액을 상환하면서 그 계약을 해제할 수 있는 기간은 상대방이 중도금의 제공 등 이행행위의 착수가 있을 때까지 한정된다고 할 것인데,

③원고들이 1988.6.14.에 중도금 23,000,000원, 같은 해 7.11. 잔금 중, 금18,380,000원을 피고에게 적법하게 변제공탁한 사실이 있으므로, 피고의 위 계약금 배액상환을 원인으로 한 해제의사 표시는 이미 원고들이 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다

④원고가 이 사건 부동산상에 설정된 근저당권의 피담보채무와 가압류채무를 공제하고 나머지 잔액만을 잔대금으로 공탁하였고,

⑤이 사건 소유권이전등기청구소송을 제기하면서 잔대금의 수령과 동시에 그 의무이행을 청구하지 아니하고 무조건으로 소유권이전등기청구를 하였다고 해서 원고가 이 사건 매매계약의 잔대금 지급채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 것으로는 볼 수 없을 것이다. 라는 판결입니다.

위 ①항의 원고는 매수인, 피고는 매도인이고, 매매계약 후 ③항과 같이 매수인이“1988.6.14.에 중도금 23,000,000원, 같은 해 7.11. 잔금 중 금 18,380,000원을 피고에게 적법하게 변제공탁한 사실”은 이행에 착수한 것이고

①항의 매도인인 피고가 “계약금의 배액인 금 34,000,000원을 제공하여 이 사건 매매계약을 해제하려고 하였으나 그 수령을 거절하므로 1989.10.7. 위 금액을 변제공탁”으로 해제하려 했으나,

③항과 같이 매수인이 이행에 착수하였기 때문에 “위 계약금 배액상환을 원인으로 한 해제의사 표시는 이미 원고들이 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다.”는 판결입니다.

【참조조문】 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

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위 사건에 대한 매수인의 청구취지로는


【청구취지】

1. 피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산에 관하여 2019. 9. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
라는 판결을 구합니다.

【청구원인】

1. 원고는 피고와 2019. 9. 20. 피고 소유의 별지목록 기재 부동산에 관하여 계약금1억, 중도금2억, 잔금2억원으로 하는 매매계약을 체결하였습니다.

2. 그렇다면 피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산에 관하여 2019. 9. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 계약 상 의무가 있습니다.


이에 대하여 피고 매도인의 항변,


【청구취지에 대한 답변】

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
라는 판결을 구합니다.

【청구원인에 대한 답변】

1. 피고는 원고에게 교부받은 계약금의 배액을 상환(공탁)하였으므로 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었습니다.

2. 따라서 원고의 청구취지와 같은 절차에 응할 수 없으므로 원고의 청구는 기각되어야 할 것입니다.

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2. 판결사항에 나타난 추가사실


위 ④항에 나타난 바와 같이 매매대금에서 목적부동산에 설정된 근저당과 가압류채무를 매매대금에서 공제한 나머지를 잔금으로 지급하기로 한 약정이 ‘채무인수' 에 해당이 되는데 ‘근저당권자’와 ‘가압류채권자’는 매도인에게 있어 채권자들입니다.

‘채무인수’가 문제되는 부분으로 위 금원을 공제한 나머지를 잔금으로 지급키로 한 것은 계약 당시 매도인과 매수인 간에 내부약정에 불과하고 인수인이 채무자를 대신하여 그 채무를 이행할 것을 약정하는 채무자와 인수인 사이의 이행 인수계약이므로 위 채권자들의 승낙이 필요합니다.

‘이행인수’에 그친 경우에는 매수인에게 직접청구를 하지 못하게 되고, ‘병존(중첩)적 채무인수’일 경우에는 매수인에게도 청구가 가능하게 됩니다.(B의 A에 대한 채무를 제3자인 C가 인수하였을 때(같은 내용의 채무를 부담하여) B도 여전히 그 채무를 부담)

‘면책적 채무인수’에 해당이 되면 매도인은 채권자들에 대한 채무는 면책이 되기 때문에 채권자들은 매도인을 상대로 청구를 할 수 없게 되겠네요.

‘면책적 채무인수’가 되려면 ‘채무인수계약’에 의해야 되는데 일반적으로 ‘채무인수계약’을 서면으로 하지 않고 말로 하기 때문에 차후 이를 뒷받침할 증거가 부족하게 됩니다.

건물에 임차인이 있다고 해도 마찬가지로 임차인은 보증금을 지급했을 것이고 이를 반환받을 채권자이기 때문에 매매 시 매도인은 임차인과의 사이에 보증금반환채무가 면책된다는 합의는 구두로도 가능은 하지만 서면으로 명시하는 것이 좋겠습니다.

【참조조문】 제453조(채권자와의 계약에 의한 채무인수) ①제삼자는 채권자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 인수를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②이해관계 없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 채무를 인수하지 못한다.


대법원 2015. 5. 29. 선고, 2012다84370호 임대차보증금반환 사건의 쟁점을 보면 “부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 채무인수의 법적 성질”에 대한 판결로,

【판결요지】

[1] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다.

[2] 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다.

[3] 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다. 라는 것입니다.

 

위 판시사항과 같이 채권자가 자신의 채권을 포기하는 것은 채무자가 채무를 면하게 되는 것인 만큼 채권자의 의사가 분명하지 않으면 채무자의 채무는 면책되기 어렵고 쉽게 단정해서는 안 된다는 판결입니다.

임차인이 차후 보증금을 못받게 되는 상황이라면 채무를 쉽게 면책해 줄리 없을 겁니다.