알아두면 쓸모있는 부동산 매매계약 -- "매매계약에 있어 매수인의 이행제공＂

＂매매계약에 있어 매수인의 이행제공＂


쌍무계약에 있어 매매 당사자의 권리의무 이행은 동시이행을 원칙으로 하고 특별한 약정이 있다면 그에 따를 것입니다.

부동산매매에 있어 매수인이 잔금지급을 하지 않는다는 이유로 바로 해제할 수 없고, 이행을 최고절차도 필요하고 또 매도인은 소유권이전에 필요한 제반 서류일체를 준비하고 매수인에게 이행을 통보해야 하는데,

그렇다면 매수인은 대금을 준비해서 진금을 지급받을 것을 통보를 하면 되겠네요. 그런데 매수인이 잔금액수를 초과하는 예금통장의 사본을 제시한 것이 매수인으로서 적법한 이행 제공의무를 다한 것인가라는 판결로,

 

대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결

1. 판시사항

“매수인이 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 것은 중도금 및 잔금의 준비에 불과할 뿐 적법한 이행 제공이라고 할 수 없다고 한 사례”

2. 판결요지

원래 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여,

당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이므로( 대법원 1992. 8. 18. 선고 91다30927 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다53899 판결 등 참조),

동시이행관계에 있는 반대급부의무를 지고 있는 채권자는 채무자의 변제의 제공이 없음을 이유로 채무자에게 채무불이행의 책임을 묻거나 혹은 계약해제를 하기 위하여는 스스로의 채무의 변제제공을 하여야 한다.

3. 위 사건 원고(매수인)의 이행제공에 대한 판단

원심이, 원고가 잔금 지급기일이 지난 2002. 11. 9. 매도인인 피고들에게 같은 달 12.까지 채무를 이행할 것을 최고하면서 지급하여야 할 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 사실을 인정하면서도

이는 중도금 및 잔금의 준비에 불과할 뿐 원고가 중도금 및 잔금의 지급에 관하여 적법하게 이행 제공을 한 것이 아니라고 판단하여 위와 같은 제시가 적법한 이행 제공임을 전제로 하는 원고의 계약해제의 주장을 배척한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 이행의 제공에 관한 법리오해의 위법이 없다


위 사건에서 원고는 매수인, 피고는 매도인일 것이고 매수인이 예금통장의 사본을 보여주고 매도인보고 이전서류를 요구한 사건이네요.

계약 후 계약 잘못했다고 생각하고 잔머리 쓴 것 같습니다. 그래서 매도인을 이행지체로 만들어 적법한 계약해제로 이끌어 낼 의도가 아니었나 추정해 봅니다.

통장사본이야 얼마든지 위조가 가능하기 때문에 잔고가 아무리 많아도 통장 사본은 매도인의 동시이행항변권 행사를 깨뜨리지 못한다는 판결입니다.

부동산을 직거래할 경우 매도인이 조심해야 할 사항으로 보입니다. 결론은 통장사본을 제공한 것은 ‘잔금의 준비에 불과하다.’ 따라서 적법한 이행제공으로 인정될 수 없다.