주택임대차보호법 판례 -- 부동산 매매 시 매도인 유의사항

부동산 매매 시 매도인 유의사항

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결

「주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는지 여부」

“주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고,

나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로”

사실관계는 甲이 자신의 주택을 A에게 명의신탁 한 상태에서 乙과 임대차계약을 체결하였고 乙은 甲에게 보증금을 교부하고 주택을 인도받고 주민등록을 마침.

이후 甲은 B에게 소유권을 이전해 준 사안에서 임차인 乙은 주택임대차보호법상 제3자에 대해 대항력이 있다는 것임.

위 사건의 쟁점은 ① 甲은 자신의 주택을 A에게 명의 신탁하였고 등기부상 소유자는 A명의로 등기됨.

② 乙이 실제소유자 甲과 임대차계약을 체결함. ③ 그리고 甲이 B에게 주택을 매도해 버림.

④ 차후 명의수탁자 A는 甲과 乙의 임대차계약이 적법하지 않다는 주장과 ‘임대인 지위가 B에게 승계되었으므로 보증금반환의무가 없다’고 주장함.

 

 

위 사안에 대한 원심의 판단을 보면 “원심의 판단은 주택의 명의신탁자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 제3자(B)에 대한 대항력을 취득할 수 없다”고 판단,

이어 대법원의 판단은 “이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고(甲)가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상,

임차인인 원고(乙)는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다.”

위 사안에서 임차인 乙이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, 주택의 실제 소유자인 매도인 甲과 매수인 B 사이의 매매계약에 대해 甲의 乙에 대한 보증금반환채무가 면책되지 않았음을 주장할 수도 있고, 매수인 B에 대해서는 ‘임대인의 지위가 승계’되었음을 주장할 수도 있습니다.

또, 甲과 B가 매매를 함에 있어 임차인의 보증금을 B가 안고(인수) 보증금을 공제한 나머지를 잔금으로 지급키로 하는 약정은 甲과 B의 내부적 약정일 뿐이므로,

보증금반환채권자인 임차인 乙의 동의 없이는 매도인 甲의 보증금반환채무는 면책되지 않기 때문에 여전히 乙은 甲을 상대로 보증금반환을 구할 이익이 있습니다.

채무인수가 면책적인지 중첩적인지에 대한 대법원 2012. 1. 12. 선고, 2011다76099, 판결을 살펴보면

“채무인수가 면책적인가 중첩적인가 하는 것은 채무인수계약에 나타난 당사자 의사의 해석에 관한 문제이고, 채무인수에 있어서 면책적 인수인지, 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 볼 것이다( 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결 등 참조).”

위에서 본 주택매매는 매수인 B가 乙의 보증금을 인수하고 甲은 면책된다는 채무인수계약이 분명하지 않다면 ‘중첩적 인수’ 내지 ‘이행인수’일 뿐이므로 乙은 甲을 상대로 보증금반환을 구할 소의 이익이 있겠습니다.

따라서 매도인 甲은 임차인 乙과 매수인 B사이에 甲의 乙에 대한 보증금반환채무를 B가 인수하고 甲은 면책된다는 (면책적)채무인수계약이 필요하다는 것입니다.

【참조조문】 제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ①제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.

“제삼자(B)가 채무자(甲)와의 계약으로 채무(보증금반환채무)를 인수한 경우에는 채권자(乙)의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.”

 

 

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