알아두면 쓸모있는 부동산 판례 -- 【주택매매 시 임차인의 보증금 유의사항】

법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 ‘지위를 승계’한 것으로 본다.

주택임대차보호법을 줄여서 ‘주임법’이라고 하고 법 제3조는 임차인의 제3자에 대해 대항력요건을 정하고 있으며 제④항은 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 는 조문들입니다.

甲이 乙에게 주택을 매도한 경우 乙은 甲의 지위를 승계하게 된다는 것인데, 甲의 주택에 임차인 丙이 있을 경우 甲과 丙사이에 체결된 임대차도 소멸하게 되고 乙이 丙의 보증금반환의무도 승계하게 됩니다.

그러나 임차인 丙이 임대인의 지위승계를 막을 수 있다는 판결로, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결이 있습니다.

 

 

【판시사항】

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부

【판결요지】

가) 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로

나) 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로

다) 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에

라) 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

위에서와 같이 甲이 乙에게 주택을 매도하였으나 乙이 보증금을 돌려 줄 수 있는 정도의 자력이 없다고 한다면 임차인 丙은 甲에게 이의를 함으로 乙의 지위승계에서 벗어날 수 있다는 것에 실익이 있겠습니다.

위 판결은 乙이 양수한 주택이 경매로 넘어가버린 사안인데 양도양수 과정과 경매절차에서 보인 丙의 사실관계를 보면,

『① 소외인(乙)은 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서(甲의 보증금반환채무를 면책한다는 채무인수)

② 원고(丙)에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실(보증금반환 채무인수 의사표시), 이에 원고는 소외인에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채(면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙)

③ 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바,

④ 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고(丙의 위 ①+②+③의 행위들이 임대인 甲의 지위를 乙이 승계했다고 인정할 수 있음)

원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다.』

위 판결 이유에서 보듯이 임차인 丙이 임대인의 지위승계에 대해 이의를 한 것이라 볼 수 없다는 것입니다.

결국 임차인 丙이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 甲을 상대로 부족분을 청구하지 못하게 되겠습니다.(甲의 보증금반환채무가 면책되었으므로/지위승계)

그렇다면 丙은 어떠한 조치를 취하는 것이 맞는가를 볼 때 ‘배당절차에서 1순위인 경우’ 이외에는 ‘지위승계’에 대해 이의를 제기해서 甲에게 보증금을 반환받고 이사 가는 것이 현명합니다.

(甲은 주택 양도로 인해 현금을 지급받을 것이기 때문이고 양수인 乙에게는 매매대금에서 보증금액을 임차인 丙에게 직접 지급해 달라는 요구를 해야 할 것임)

이것도 저것도 안 되면 그건 보증금 사기 당한 겁니다.

 

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