알아두면 쓸모있는 부동산 계약 - 차임연체의 법률효과

차임이 연체될 경우 법상 계약상 임차인에게 여러 가지 불이익이 발생할 수 있다.

 

차임연체의 법적인 효과는 민법과 상가건물임대차보호법(이하, 상임법이라고 함)과 주택임대차보호법(이하, 주임법이라고 함)에 산재하여 규정되고 있는데, 일반법인 민법 보다는 이들 특별법이 우선적용된다는 점에서, 구체적인 사안의 적용에 있어서는 민법에 앞서 살펴볼 필요가 있다.

 

 

 

먼저, 상임법 규정들이다.

 

상임법 제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우라 함은, 차임의 연체가 반드시 3기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 3기분에 달하기만 하면 된다는 의미이다. 예를 들어, 월 차임액이 100만원이고, 매월 말일이 차임지급일인 계약에서, 아래와 같이 차임이 지급되었다고 가정해보자.

 

1/31 50만원, 3/7 30만원, 5/7 150만원, 6/30 20만원

 

이 경우 임대인은 5. 1.부터 5. 7.까지는 3기 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있었는데(4월 말일을 기준으로 지급될 차임액수는 총 400만원이었음에 반해, 실제 지급된 액수는 80만원에 불과해서 연체액 320만원은 3기 차임액인 300만원을 초과했기 때문), 해지되지 못한 상태에서 5. 7. 150만원이 지급되었다면 해지사유가 없어지게 된다. 그런데, 그 후 6월말 기준으로 다시 3기 연체가 되면서(6월말 기준으로 지급될 차임액수는 총 600만원인데, 실지급액은 230만원에 불과하여 연체액은 370만원임), 7. 1.부터 다시 해지요건이 충족된다.

 

주의할 점은, 차임연체액이 3기에 달하게 되면, 임대인이 차임연체를 이유로 계약해지할 수 있는 권리를 갖게 되는데, 상당한 기간을 정하여 최고할 필요는 없다(이 점에서 이행지체로 인한 계약해제와 대비된다).

 

한편, 3기 차임 연체는 상임법상 임차인의 계약갱신요구권과 권리금회수청구권을 거절할 수 있는 사유도 될 수 있다.

 

 

동법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 

<이하 중략>

 

동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

계약해지 요건과 규정상 차이에 주의할 필요가 있다. 즉, “--차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때”라는 계약해지 요건과 달리 “--3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 규정하고 있다. 이와 같은 규정상 차이로 인해, 갱신요구나 권리금회수청구가 행해지는 시점 당시에는 3기의 차임이 연체되고 있지 않지만, 과거 3기 차임을 연체한 사실이 있었다면 갱신요구나 권리금회수청구에 제약이 될 수 있다.

 

서울서부지방법원 2012. 2. 10. 선고 2011나6315 판결 [건물명도등]

피고는, 상가건물 임대차보호법 제10조에서는 3기의 차임 연체에 이르지 않는 이상 최장 5년에 이르기까지 임차인의 갱신요구권이 보장되어 있으므로, 2기의 차임 연체로 임대차계약을 해지할 수 있다는 민법 제640조는 상가임대차의 경우에는 그 적용이 배제되어야 하고, 임차인에 불리한 위 임대차계약 내용도 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 효력이 없다고 주장한다.

 

살피건대, 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어 일반적으로 발생하는 임대료 인상, 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 불안정성 등으로 인한 임차인의 시설비, 권리금 손실 등 문제로부터 경제적·사회적 약자인 임차인들을 보호함을 목적으로 하고 있고, 이를 위하여 5년의 범위 내에서 1년 단위로 갱신요구권을 보장하고(제10조 제2항), 갱신요구권을 배제하는 사유로 연체 차임에 관하여는 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 규정(제10조 제1항 제1호)하는 등 민법에 비하여 상가건물의 임차인을 보다 강력하게 보호하고 있는 점은 인정된다. 

 

그러나, 임대인의 해지권 행사와 임차인의 갱신요구는 그 권리행사의 주체나 목적, 방식을 달리 하는 별개의 제도인 점, 상가건물 임대차보호법은 임대차계약에 관한 민법의 규정을 배제하는 규정을 두고 있지 않은 점, 민법 제640조는 차임 연체로 인한 해지 사유로 “차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”로 규정하고 있어 위 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호와는 다른 형태로 규정되어 있는 점, 즉 상가건물 임대차보호법 제10조는 최장 5년의 임대차기간을 보장하는 대신 ‘3기의 차임 연체 사실’이 있으면 갱신을 요구할 수 없다고 규정함으로써, 추후에 임차인이 연체된 차임을 지급하더라도 여전히 임차인은 갱신요구를 할 수 없다고 해석되는 반면, 민법 제640조에 따르면 임차인은 2기의 차임을 연체하였다고 하더라도 임대인이 해지권을 행사하기 전에 연체된 차임을 지급함으로써 임대인의 해지권 행사를 막을 수 있는 길이 열려있는 점, 따라서 상가건물 임대차에 있어 민법 제640조에 따른 해지가 가능하다고 보더라도 그것이 상가건물 임대차보호법의 취지에 반한다거나 입법목적에 어긋난다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 상가건물 임대차에 있어서도 민법 제640조에 따라 임대인은 2기의 차임연체가 있는 경우에는 이를 해지할 수 있다고 봄이 상당하므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

 

 

민법상 2기 이상 차임연체로 인한 계약해지 규정과의 혼선 등을 반영하여, 2015. 5. 법 개정을 통해 상가점포의 경우에는 차임연체가 3기 이상이어야만 계약을 해지할 수 있도록 하는 규정이 신설됨

 

상가점포 임대차에 비해 기간연장이 큰 의미는 없지만, 주택임대차의 경우에도 차임 연체에 대한 불이익을 정하고 있다.

 

주임법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

그 밖의 경우에는 일반법인 민법이 적용된다.

 

민법 제640조(차임연체와 해지) 

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

동법 제641조(동전) 

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.

 

참고로, 차임연체와 관련한 위 법규정들은 모두 강행규정이다.

 

상임법 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다

주임법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 

민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

한편, 차임연체와 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에, 민법 643조, 민법 646조에서 정한 부속물매수청구권도 행사할 수 없다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카 7245호, 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249호).

 

참고로, 임대차계약상 차임연체에 대한 지연이자 가산규정이 적지 않은데, 금전대차관계가 아니라는 점에서 이자제한법상 제한이자 적용이 배제된다는 점을 유의할 필요가 있다.

 

이자제한법 제2조(이자의 최고한도)

① 금전대차에 관한 계약상의 최고이자율은 연 25퍼센트를 초과하지 아니하는 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

법무법인 율촌 - 최광석 변호사

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