현행법상 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수 배당한 사례

서울시에 소재하는 주택으로 실제 배당할 금액이 4억3,000만원(경매비용공제 후)인 데 현행 주택임대차보호법 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수배당하게 되는 사례이다(임대 차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여 부의 판단 기준(=배당시의 임대차보증금, 대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결)
 

 

 국민은행 근저당(9,600만원) 2010. 01. 10. ⇨ 이정희 임차인(5,000만원) 2013. 03. 10. 전입 ⇨ 김석기 임차인(1억원) 2013. 08. 22. 전입/확정일자 ⇨ 서천새마을금고 근저당(8,400만원) 2013. 10. 30. ⇨ 이철수 임차인(1억3,000만원) 2013. 12. 10. 전입/확정일자 ⇨ 마포세무서 일반세금 압류(7,800만원) 2014. 3. 20. (법정기일 2013. 10. 31, 당해세 아님) ⇨ 구수민 임 차인(7,000만원) 2016. 02. 10. 전입/확정일자 ⇨ 박기영 임차인(4,000만원) 2017. 05. 10. 전입/확정일자 ⇨ 2018년 01월 10일 국민은행 임의경매 신청 ⇨ 2018. 09. 30. 매각기일 ⇨ 2018. 12. 14. 배당기일
 

 
 배당에서는 1순위로 소액임차인 최우선변제금, 2순위로 당해세, 3순위로 순위배당을 하게 되 는 데, 담보물권(주임법 시행령 부칙 제4조에서 의미하는 담보물권은 근저당권, 전세권, 담보 가등기, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권)이 있다면,
 
 1순위로 현행법상 소액임차인(2018. 09. 18. ~ 현재, 서울기준임)의 보증금 중 일정액을 최우 선으로 배당 받게 되는데, 이때 주의할 점은 담보물권이 설정되어 있다면 담보물권 설정당시 의 소액임차인 기준을 적용하여 최우선변제금을 배당해야 한다. 즉 1순위로 현행법상 소액임 차인(2018. 09. 18. ~ 현재, 서울기준임)에 해당되더라도 주임법이 개정되기 전에 설정된 담보 물권이 있다면 그 담보물권에 소액임차인을 주장할 수 없어서 다음과 같은 방법으로 배당해야 한다. 제일 먼저 설정된 국민은행 근저당권에 우선하는 소액임차인(최우선변제금)이 있는 가를 분석해야 되는 데 근저당권이 2010. 01. 10. 에 설정등기가 이루어졌으므로 이 기간(2008. 08. 21. ∼ 2010. 07. 25.)에 소액임차인 되려면 6,000만원 이하인 임차인이 2,000만원을 최 우선변제금으로 국민은행 근저당권 보다 먼저 배당 받을 수 있다. 그래서 1순위로 이정희와 박기영이 최우선변제금을 배당 받고, 2순위로 국민은행이 배당 받게 된다. 그러면 매각대금에 서 경매비용을 빼고 실제 배당할 금액이 4억3,000만원이므로 다음과 같이 배당하면 된다.
 
 1순위 : ① 이정희 2,000만원 + ② 박기영 2,000만원(최우선변제금 1) - 1차적 소액임차인 결 정기준 : 국민은행 (6,000만원/2,000만원)(2008. 08. 21.∼2010. 07. 25. 구간에 설정된 담보 물권)
 
 2순위 : 국민은행 9,600만원 (근저당권 우선변제금)
 
 3순위 : ① 이정희 500만원 + ② 박기영 500만원(법 개정에 따른 소액보증금 중 일정액 증가분) ＋ ③ 구수민 2,500만원 (최우선변제금 2) - 2차적 소액임차인 결정기준 : 김석 기 확정일자, 서천새마을금고 근저당권, 이철수 확정일자(7,500만원/2,500만원)(2010. 07. 26. ∼2013. 12. 31. 구간에 설정된 담보물권)
 
 4순위 : 김석기 임차인 1억원 (확정일자부 우선변제금)
 
 5순위 : 서천 새마을 8,400만원 (근저당권 우선변제금)
 
 6순위에서는 ① 마포세무서 7,800만원 ⇨ ② 이철수 임차인 1억3,000만원 ⇨ ③ 구수민 임차 인 4,500만원 ⇨ ④ 박기영 임차인 1,500만원 순이기 때문에 배당잔여금 7,500만원을 마포세 무서가 전액 배당받고 마무리하면 될 것이라고 판단해선 안 된다.
 
 왜냐하면 현행법상 소액임차인(2018. 09. 18. ~ 현재 서울기준은 1억1,000만원 이하/3,700만 원)은 항상 조세채권에 우선하기 때문에 ⇨ 세금은 확정일자를 이기고, 확정일자는 최우선변 제금을 이기고, 최우선변제금은 조세채권을 이기는 순환관계에 있다. 이렇게 순위가 충돌하면 순환흡수배당 절차를 진행해야 한다.
 
 1차 동순위로 안분배당하면 다음과 같다.
 

[안분금액 계산표]

순위채권자등기일자/법정기일채권금액안분대상채권액안분금액배당금액합계  280,000,000280,000,00075,000,00075,000,000

6	① 마포세무서	2013.10.31.	78,000,000	78,000,000	20,892,857	39,000,000
	② 이철수(확정임차인)	2013.12.10.	130,000,000	130,000,000	34,821,429	9,642,857
	③ 이정희(소액임차인)	2013.03.10.	7,000,000	7,000,000	1,875,000	5,125,000
	④ 박기영(소액임차인)	2017.05.10.	7,000,000	7,000,000	1,875,000	5,125,000
	⑤ 구수민(소액임차인)	2016.02.10.	7,000,000	7,000,000	1,875,000	5,125,000
	⑥ 구수민(확정임차인)	2016.02.10.	33,000,000	33,000,000	8,839,286	0
	⑦ 구수민(소액임차인)	2016.02.10.	2,000,000	2,000,000	535,714	1,464,286
	⑧ 이정희(소액임차인)	2013.03.10.	2,000,000	2,000,000	535,714	1,464,286
	⑨ 박기영(소액임차인)	2017.05.10.	2,000,000	2,000,000	535,714	1,464,286
	⑩ 박기영(확정임차인)	2017.05.10.	3,000,000	3,000,000	803,571	0
	⑪ 구수민(소액임차인)	2016.02.10.	3,000,000	3,000,000	803,571	2,196,429
	⑫ 이정희(소액임차인)	2013.03.10.	3,000,000	3,000,000	803,571	2,196,429
	⑬ 박기영(소액임차인)	2013.03.10.	3,000,000	3,000,000	803,571	2,196,429

 
 
 
 그런데 위 도표와 같이 1차 안분배당하면 순환관계를 여러 번 해야 하므로 다음과 같이 묶어 서 순환흡수절차를 진행하면 간단하게 할 수 있고, 실무에서는 이 방법을 활용하면 좋을 것이 다.
 

① 마포세무서 7,800만원
② 이철수 확정일자 1억3,000만원
③ 최우선변제금_1 (이정희, 박기영, 구 수민 각 700만원씩 합계 2,100만원)	이들은 동순위이므로 2,100만원을 하나의 최우 선변제금 -1로 묶어서 순환배당하고, 그 배당금 을 가지고 위 도표 ③·④·⑤가 안분하면 된다.
④ 구수민 확정일자 3,300만원
⑤ 최우선변제금_2 (이정희, 박기영, 구 수민 각 200만원씩 합계 600만원)	이들은 동순위이므로 600만원을 하나의 최우선 변제금 -2로 묶어서 순환배당하고, 그 배당금을 가지고 위 도표 ⑦·⑧·⑨가 안분하면 된다.
⑥ 박기영 확정일자 300만원
⑦ 최우선변제금_3 (이정희, 박기영, 구 수민 각 200만원씩 합계 900만원)	이들은 동순위이므로 900만원을 하나의 최우선 변제금 -2로 묶어서 순환배당하고, 그 배당금을 가지고 위 도표 ⑪·⑫·⑬가 안분하면 된다.

 
 
 1차 동순위로 안분배당하면
 ① 마포세무서 = 7,500만원(배당잔액)×7,800만원/2억8,000만원 = 20,892,857.14원 = 20,892,857원
 ② 이철수 확정일자 = 7,500만원(배당잔액)×1억3,000만원/2억8,000만원 = 34,821,428.57원 = 34,821,429원
 ③ 최우선변제금 –1 = 7,500만원(배당잔액)×2,100만원/2억8,000만원 = 5,625,000원
 ④ 구수민 확정일자 = 7,500만원(배당잔액)×3,300만원/2억8,000만원 = 8,839,285.71원 = 8,839,286원
 ⑤ 최우선변제금 –2 = 7,500만원(배당잔액)×600만원/2억8,000만원 = 1,607,142.85원 =1,607,143원
 ⑥ 박기영 확정일자 = 7,500만원(배당잔액)×300만원/2억8,000만원 = 803,571.42원 = 803,571원
 ⑦ 최우선변제금 –3 = 7,500만원(배당잔액)×900만원/2억8,000만원 = 2,410,714.28원 = 2,410,714원
 
 
  2차 흡수배당절차는 다음과 같이 한다.
 
 흡수절차는 선순위채권자가 먼저하고, 흡수당하는 순서는 제일열후한 채권자가 흡수당하는 순 서로 진행하게 되는데 ①·②·③·④·⑤·⑥·⑦들은 딱히 선순위가 없고 서로 물고 물리는 순환관 계에 있다. 이런 경우 어떤 채권자를 먼저 흡수절차를 진행해도 같은 결과가 나오지만 순서대 로 순환흡수절차를 진행하면 다음과 같다.
 
 
 ① 마포세무서 = 20,892,857원(1차안분액) + 44,464,286원(⑥803,571원+④8,839,286원+② 34,821,429을 흡수함) - 20,892,857원(③15,375,000원+⑤4,392,858원+⑦1,124,999원에 흡수 당함) = 44,464,286원(종결)
 
 ② 이철수 확정일자 = 34,821,429원(1차안분액) - 34,821,431원(①에 흡수당함) + 4,464,286 (⑦2,410,714원+⑥0원+⑤1,607,143원+④0원+③5,625,000원을 흡수함) = 9,642,857원
 
 ③ 최우선변제금 –1 = 5,625,000원(1차안분액) - 5,625,000원(②에 흡수당함) + 15,375,000 원(①을 흡수함) = 15,375,000원
 
 ④ 구수민 확정일자 = 8,839,286원(1차안분액) - 8,839,286원(①에 흡수당함) + 0원(⑦0원+⑥ 0원+⑤0원을 흡수함) =0원
 
 ⑤ 최우선변제금 –2 = 1,607,143원(1차안분액) - 1,607,143원(②에 흡수당함) + 4,392,858원 (①을 흡수함) = 4,392,858원
 
 ⑥ 박기영 확정일자 = 803,571원(1차안분액) - 803,571원(①에 흡수당함) + 0원(⑦0원을 흡 수함) =0원
 
 ⑦ 최우선변제금 –3 = 2,410,714원(1차안분액) - 2,410,714원(②에 흡수당함) + 1,124,999원 (①을 흡수함) = 1,124,999원
 
 
 따라서 2차 흡수 배당은 다음과 같이 정리할 수 있다.
 
 
 

[2차 흡수 후 계산표]

채권자안분대상채권액안분금액부족금액흡수액차감액배당금액합 계280,000,00075,000,000   75,000,000

마포세무서	78,000,000	20,892,857	57,107,143	44,464,286	20,892,857	44,464,286
이철수(확정임차인)	130,000,000	34,821,429	95,178,571	9,642,857	34,821,429	9,642,857
이정희(소액임차인)	7,000,000	1,875,000	5,125,000	5,125,000	1,875,000	5,125,000
박기영(소액임차인)	7,000,000	1,875,000	5,125,000	5,125,000	1,875,000	5,125,000
구수민(소액임차인)	7,000,000	1,875,000	5,125,000	5,125,000	1,875,000	5,125,000
구수민(확정임차인)	33,000,000	8,839,286	24,160,714	0	8,839,286	0
구수민(소액임차인)	2,000,000	535,714	1,464,286	1,464,286	535,714	1,464,286
이정희(소액임차인)	2,000,000	535,714	1,464,286	1,464,286	535,714	1,464,286
박기영(소액임차인)	2,000,000	535,714	1,464,286	1,464,286	535,714	1,464,286
박기영(확정임차인)	3,000,000	803,571	2,196,429	0	803,571	0
구수민(소액임차인)	3,000,000	2,410,714	2,196,429	1,124,999	2,410,714	375,000
이정희(소액임차인)	3,000,000	2,410,714	2,196,429	1,124,999	2,410,714	375,000
박기영(소액임차인)	3,000,000	2,410,714	2,196,429	1,124,999	2,410,714	375,000

 ① 마포세무서 = 44,464,286원, ② 이철수 확정일자 = 9,642,857원, ③ 이정희 최우선변제금 6,964,286원, ④ 구수민 최우선변제금 6,964,286원, ⑤ 박기영 최우선변제금 6,964,285원, 이 렇게 모든 배당절차를 마무리하면 되므로 낙찰자의 인수사항은 없고, 이정희는 확정일자가 없 어서 최우선변제만 받고 소멸한다.
 
 
 
 ● 조세채권 ⇨ 임차인의 확정일자 ⇨ 현행 소액임차인 간의 순환흡수배당 연습문제
 서울시에 소재하는 주택으로 실제 배당할 금액이 1억8,000만원(경매비용공제 후)인 데 현행 주택임대차보호법 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수배당하게 되는 사례이다
 
 

 이철수 임차인(7,500만원) 2010. 05. 10. 전입/확정일자 ⇨ 마포세무서 일반세금 압류(6,500만원) 2013. 03. 10. (법정기일 2010. 04. 30, 당해세 아님) ⇨ 구수민 임차인(8,000만원) 2013. 02. 10. 전입/확정일자 ⇨ 박기영 임차인(7,000만원) 2013. 10. 10. 전입/확정일자 ⇨ 2018년 02월 10일 국민은행 임의경매 신청 ⇨ 2018. 09. 30. 매각기일 ⇨ 2018. 12. 14. 배당기일
 

 
 배당순위에서 1순위 마포세무서 8,000만원 ⇨ 2순위 이철수 임차인 9,000만원 ⇨ 3순위 구수민 임차인 1,000만원으로 배당받고 마무리하면 될 것이라고 판단해선 안 된다.
 왜냐하면 현행법상 소액임차인(2018. 09. 18. ~ 현재 서울기준은 1억1,000만원 이하/3,700만원)은 항상 조세채권에 우선하기 때문에 ⇨ 세금은 확정일자를 이기고, 확정일자는 최우선변제금을 이기고, 최우선변제금은 조세채권을 이기는 순환관계에 있다.
 이렇게 순위가 충돌하면 순환흡수배당 절차를 진행해야 한다. 그런데 이 사례에서 순환흡수배당을 채권자가 많아서 여러 번 해야 하므로 다음과 같이 묶어서 순환흡수절차를 진행하면 간단하게 할 수 있다. 실무에서는 이 방법을 활용하면 좋을 것이다. 이런 방법도 첫 번째로 이철수 임차인과 박기영이 확정일자만 가지고 배당하는 방법과 두 번째로 이철수 임차인의 우선변제권을 최우선변제금과 우선변제금으로 나누어 배당해서 선순위 이철수 임차인에 유리하도록 배당해야 한다.
 
 (1) 첫 번째로 이철수 임차인이 확정일자만 가지고 배당하는 방법

① 마포세무서 6,500만원
② 이철수 확정일자 7,500만원
③ 최우선변제금 박기영 2,500만원
④ 구수민과 박기영 확정일자 합계금액 7,100만원	구수민과 박기영 확정일자를 하나로 묶어서 순환배당하고 그 배당금을 가지고 선순위 구수민이 먼저 배당받으면 된다.
⑤ 최우선변제금-2 구수민, 박기영 각 1,200만원씩 합계 2,400만원)	이들은 동순위이므로 2,400만원을 하나의 최우선변제금 -2로 묶어서 순환배당하고, 그 배당금을 가지고 구수민, 박기영이 안분하면 된다.

 
 
 1차 동순위로 안분배당
 
 ① 마포세무서 = 1억8,000만원(배당금)×8,000만원/2억9,500만원 = 48,813,559.32 = 48,813,559원
 
 ② 이철수 확정일자 = 1억8,000만원(배당금)×7,000만원/2억9,500만원 = 42,711,864.40 = 42,711,864원
 
 ③ 최우선변제금 –1 = 1억8,000만원(배당금)×5,000만원/2억9,500만원 = 30,508,474.57 = 30,508,475원
 
 ④ 구수민, 박기영 확정일자 = 1억8,000만원(배당금)×7,100만원/2억9,500만원 = 43,322,033.89 = 43,322,034원
 
 ⑤ 최우선변제금 –2 = 1억8,000만원(배당금)×2,400만원/2억9,500만원 = 14,644,067.79 = 14,644,068원
 
 2차 흡수배당절차는 다음과 같이 한다.
 
 흡수절차는 선순위채권자가 먼저하고, 흡수당하는 순서는 제일열후한 채권자가 흡수당하는 순서로 진행하게 되는데 ①·②·③·④·⑤들은 딱히 선순위가 없고 서로 물고 물리는 순환관계에 있다. 이런 경우 어떤 채권자를 먼저 흡수절차를 진행해도 같은 결과가 나오지만 순서대로 순환흡수절차를 진행하면 다음과 같다.
 
 ① 마포세무서 = 48,813,559원(1차안분액) + 31,186,441원(④31,186,441원을 흡수함) - 20,892,857원(③15,375,000원+⑤4,392,858원+⑦1,124,999원에 흡수당함) = 44,464,286원(종결)
 
 ② 이철수 확정일자 = 42,711,864원(1차안분액) + 27,288,136원(⑤14,644,068원+④23,090,909원을 흡수함) = 9,000만원
 
 ③ 최우선변제금 –1 = 30,508,475원
 
 ④ 구수민, 박기영 확정일자 = 43,322,034원
 
 ⑤ 최우선변제금 –2 = 14,644,068원

 

출처 - 김동희 교수의 부사모 까페