임대차 목적물 훼손과 임차인의 손해배상책임

임대차계약 관계에서 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 관리하고, 임대차가 종료하면 임대차 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무를 부담한다(민법 제374조, 제654조, 제615조). 이에 따라 임대차 종료한 경우 임차인이 반환할 임대차 목적물이 훼손되어 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하지 못하는 경우 임차인은 임대인에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지는 것이 원칙이다.

 

그런데 위와 같은 원칙에도 예외는 있다. 임대차 목적물의 훼손의 원인이 임차인이 아닌 임대인에게 있는 경우 임차인은 임대인에 대한 손해배상책임을 지지 않는다. 임차인의 귀책이 아닌 목적물 훼손까지 임차인에게 책임을 묻는 것은 타당하지 않기 때문이다.

 

이와 관련하여 우리 법원은 “임차인은 불이행이 자기가 책임질 수 없는 사유로 발생한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 지고, 훼손의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않는 때에도 마찬가지이다. 다만 임대차계속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면, 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.”고 판단하였다(대법원 2017. 5. 18.선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결).

 

이러한 법원의 태도는 채무자(임차인)가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않은 때에는 채권자(임대인)는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 되었다는 점을 증명한 때에는 책임을 지지 않는다는 민법 제390조 규정에 따르는 해석으로 보인다.

 

이와 관련하여 중요한 부분이 채권자와 채무자간의 입증책임의 문제이다. 민사소송법상 처분권주의 원칙상 당사자의 주장과 입증을 법원이 대신해 주지 않는다. 따라서 임차인이 손해배상책임을 면하기 위해선 보다 “적극적으로” 임대차 목적물의 훼손이 자기가 책임질 수 없는 사유로 발생하였다는 점 또는 임대차 목적물의 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생하였다는 점을 증명하는 것이 중요하다는 결론이다.

 

- 법무법인 강남 변호사 강민 -