상가건물 임대차보호법 판례 -- 차임 등의 증감청구권

 

위의 법을 줄여서 ‘상임법’이라 하고 해당 조문을 보면

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 입니다.

조문을 보시면 당사자는 임대인, 임차인을 말하겠고, 차임 또는 보증금이 ‘상당’하지 아니한 사정이 있다면 장래에 대해 증액이나 감액을 요구할 수 있다는 것입니다.

 

위 조문 제①항의 후단에서 “증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.” 이므로 감액은 임차인에게 유리하므로 비율에 대한 규정이 없어도 되겠네요.

대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율은, 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. 입니다.

위 증감청구가 언제 가능한가라는 것인데 계약기간 중이라도 가능하다는 것입니다. 대법원 판례를 보게 되면,

대법원 2014. 2. 13., 선고, 2013다80481, 판결

“위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다.”라는 판결이 있습니다.

정리해 보면, ①임대차를 재계약한 경우, 임대차가 존속 중이라도 ②당사자의 ‘합의’가 있었을 경우에는 비율초과부분도 유효하게 된다는 것입니다.

경제사정이 좋지 않을 때 계약기간 중이라도 임대인이 차임이나 보증금을 감액해서 양보하는 경우가 많습니다.