잘 못 알고 있는 부동산 투자상식을 깨라 - 부동산 칼럼

  부동산 시장이 비수기로 접어든 가운데 다시 주춤하고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들의 고민은 오히려 깊어지고 있다. 값싸고 좋은 조건에 관심이 가기는 하지만 자칫 시세보다 저렴한 것에 이끌려 적극적으로 내 집 마련에 나섰다가 나중에 후회하지나 않을까하는 생각에 투자결정을 내리기 어렵다. 분양 조건을 낮춰 헐값 '떨이' 매물까지 나오는 상황이지만 우량 매물 가려내는 일이 쉽지 않기 때문이다.

 
  부동산 투자는 해당 지역 주민이 아닌 이상 그 지역의 매매시장 동향을 정확히 파악하는 일이 쉽지 않다. 투자정보의 비대칭성 때문에 의사결정에 필요한 정보가 충분하지 않아 잘못된 선택을 하는 개인들이 의외로 많다. 특히 초보자가 잘못 알려진 투자 상식으로 하자를 가려내는 일이 쉽지 않다. 약반등세를 보이는 부동산 거래시장에서 잘못 알려져 있는 부동산 투자 상식과 함께 투자의 위험을 줄이는 방법에 대해 알아보자.
 
  급매는 경기 침체 때만 나온다!?
 
  급매는 시세 보다 5~10% 정도 저렴한 급하게 매도하는 매물을 말한다. 부동산 시장이 빈사상태에 빠졌을 시점에 급매물 공급이 늘 것으로 알려져 있지만 사실은 호황기 때에도 급매물의 공급은 꾸준하다. 호황기 때도 금융기관 부실채권의 공급이 줄지 않듯이 급매물의 공급은 시기를 따지지 않고 언제든 공급된다. 급매로 파는 매물들의 유형은 세금회피, 자금압박, 상속·증여, 현지사정 모르쇠형, 개인사정 등이다. 요즘에는 ‘자금 압박형’ 급매물이 늘어나는 추세다.
 
  경기가 침체돼 급매물이 쌓일 때는 시세보다 20% 이상 싼 ‘초급매물’도 매매가 안 되는 경우가 흔하다. 공급물량이 많은 수도권 외곽의 경우 시세보다 20% 가까이 빠진 급매물이 흔하지만 거래가 거의 없다. 집값 하락폭이 큰 지역에선 급매물을 판단하기 더욱 어렵기 때문에 급매물이 얼마나 쌓였는지, 고점 대비 얼마나 낮은 값에 나오는지를 종합적으로 파악해 그보다 더 유리한 조건의 매물을 찾아내는 것이 관건이다.
 
  전문가의 말을 믿으면 성공한다!?
 
  기초 내공도 없이 무늬만 전문가의 대박정보를 쫒아 투자했다가는 쪽박을 차거나 사기를 당할 수 있다. 전문가의 말은 참고하되 나름대로 투자에 따른 고급정보를 판단한 안목부터 길러야 한다. 오래전부터 알고 지내던 한 고객이 인터넷에서 왕성하게 활동하는 전문가의 말을 믿고 수도권 외곽의 미분양 대형평수 아파트에 투자했다가 계약금을 포기해야 했다. 단기 시세차익이 예상된다는 전문가의 말은 믿었던 게 화근이었다.
 
  아는 것이 없으면 보이지 않는 법이다. 미분양 건설업체와 짜고 치는 비양심적인 전문가의 말을 전적으로 믿기보다는 투자자 본인이 투자의 안목을 키우고 고급정보를 미리 얻어내는 노력이 필요하다. 값싸고 투자성 있는 매물일수록 지인이나 지역의 실수요자들을 통해 조용히 거래되는 경우가 많기 때문에 평소 관심 있는 지역에 시세를 꾸준히 모니터링하면서 지역 중개사와 사귀어 놓는 게 유리하다.
 
  발품은 많이 팔수록 유리하다!?
 
  투자에 성공하려면 ‘발품을 많이 팔아야 한다’는 말이 점점 옛말이 되고 있다. 물론 투자 전의 임장(臨場)활동은 투자의 성패를 좌우하는 필수 사항이지만 예전처럼 무조건 현장부터 달려가는 일은 무모하고 비경제적인 일로 바뀌고 있다. 요즘은 현장을 가보지 않고도 인터넷 지도(로드뷰)로 현장감을 느낄 수 있다거나 스마트폰을 통해 정보 검색이 늘어나는 등 부동산 거래가 스마트해지고 있기 때문이다. 이제는 손품과 입품이 더 중요한 세상이다.
 
  주위에는 부동산 투자와 관련한 고급정보들이 즐비하게 널려 있다. 인터넷 검색에서부터 블로그, 신문기사, 전문가 기고에서 나오는 고급정보들이 계속 쏟아져 나오고 있다. 쉼 없이 나오는 많은 정보들을 추리면서 모든 투자처에 다 발품을 판다는 것은 비능률적인 일이다. 현장을 찾기 전에 미리 인터넷으로 기본정보를 취합한 후에 입지와 상권분석, 수익계산 등을 미리 검색하면 시간과 경비를 줄이고 투자성을 객관적으로 비교분석할 수 있다.
 
  내 집 마련은 틈새부터 시작하라!?
 
  내 집 마련이나 재테크에 성공한 사람들은 무용담을 늘어놓는 걸 좋아한다. 시세의 절반 값에 경매를 통해 매입했다거나 남다른 틈새 투자법을 공략해 내 집 마련에 성공했다며 자랑하기 일쑤다. 투자 고수들 또한 다른 투자방법을 이용해 틈새 투자처를 공략하는 게 재테크의 최선이라고 조언한다. 그러나 초보자가 경매나 공매, 조합주택, 재개발‧재건축 지분같이 시간이 많이 소요되고 다소 위험이 있는 투자처부터 찾는 것은 바람직하지 않다.
 
  처음 내 집을 장만하는 초보자라면 단순한 방법부터 시작하는 것이 낫다. 내 집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 경매나 공매 등 틈새 투자처를 공략하기보다는 분양권, 기존주택 급매물 등 쉽고 보편적인 방식으로 나서는 게 좋다. 섣불리 고수들의 비결을 흉내 내기보다는 자신에게 가장 손쉽고 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험을 낮출 수 있다.

 

다음, 네이버 칼럼니스트 - 윤재호 교수

https://blog.naver.com/hinetpc1999/221680577653

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